原文链接 由DeepL翻译，Amy精校
房客筛选是成为一个成功房东的关键部分。但筛选不仅仅是为了淘汰不负责任的租客，也是为了减少你作为房东的问题，找到适合你的房产的租房申请人。
筛选出一个可能在经济上不合适的人是比较容易的。一个简单的信用检查就可以把他们找出来。然而，寻找适合您和您的物业的租户是有点微妙的。
租房申请过程总是从第一个接触点开始。第一个电话或电子邮件可以说很多关于谁正在寻找租用你的财产。
但你的申请才是真正的关键。一个完整的申请，问正确的问题，可以走很长的路，以减轻你以后的痛苦。
预选问题
请记住，你是在努力吸引有责任心的租户到你的出租物业，你问的问题应该吸引好的租户，同时淘汰不好的租户。你还没有找到合适的租客。預先篩選只應幫助您決定哪些潛在居民符合您的租房基本要求。公平住屋法》防止基于以下原因的歧视。
种族
色彩
国籍
宗教
性
家庭状况
残疾。
当然，你需要得到标准的东西，如姓名和工作历史。但你的申请应该作为一个小型的背景调查，问一些问题，旨在淘汰那些可能不适合的人。这些问题的目的是为了淘汰那些会违反你的规则，并在以后给你带来执法噩梦的租客。在让潜在租户填写正式申请之前，先问几个简单的问题。
1. 你的名字和电话号码是什么？
这是很关键的。毕竟，你以后可能需要再次与他们联系，以安排一次展示或只是跟进进一步的问题。如果最开始你不询问这些信息，你可能会在以后的谈话过程中忘记询问。
2. 你什么时候需要搬家？
你可能会对这个问题感到惊讶，但我们接到了很多人的电话，他们希望在三个月或更长时间后才搬家。虽然我很赞赏他们的主动性，但我们告诉他们，虽然我们很乐意带他们参观和讨论任何公寓，但我们目前确实无法帮助他们，因为他们感兴趣的任何租房很可能在他们准备搬家时已经租好并退出市场。
3. 你是工作还是上学？
这个问题是为了确定某人是否有足够的收入来支付房产，也是为了了解他们的生活方式是否适合你的房产。首先，了解来电者是否有工作。然后帮助他们确定他们是否能买得起你的房产。如果你有收入要求，向他们解释。有时，潜在的租客会在此时退出考虑。
4. 会有其他人和你住在一起吗？
你必须找出所有将住在该房产的成年人，并坚持让他们通过你的筛选过程。确定将正式居住在该空间的准确人数，并在你的租约中写下这些特定的人--只有这些特定的人--才被允许住在那里。你应该根据你的租房标准，在你的清单中增加其他问题。例如，你可能想问关于宠物或吸烟的问题，这取决于你是否允许在你的物业中养宠物或吸烟。如果你安排了一个展示预约，与申请人见面，然后发现他们有一只狗，而你却不允许他们这样做，那就没有意义了。
潜在租户筛选问题
第一印象意味着一切。当你第一次见到你的潜在租户时，你应该问几个关键问题。一个好的租户的回答会让你对这个候选人的经验类型有一个很好的了解。租客筛选并不总是一刀切，是或不是的过程，但它是房东可以做的最重要的事情之一。作为房东，你需要制定你的申请和筛选流程，目标是找到最适合你和你的物业。提出有见地的问题将有助于你实现这一目标。
1. 你为什么要搬出你现在的房子？
这可能是潜在租客最重要的一个问题。他们所说的搬出当前房屋的原因可以说明很多问题，如果你接受这个人作为你的租客，你会有什么样的体验。如果这个人刚刚搬到这个地区，换了工作，或者想扩大或缩小他们的空间，你可能没有太多的担心。这是理想的租户。如果这个人发起长篇大论的抱怨，说他们多么鄙视隔壁的邻居，那就要小心了! 如果他们抱怨他们现在的房东，要特别小心。是的，有不好的房东，但如果一个租客立即发起对房东的谩骂，那就是一个危险的信号。
2. 你想什么时候搬进去？
如果你的申请人回答 "今天"，或者 "尽快"，那么在你的筛选过程中要非常小心。一个想快速搬进去的租客可能意味着几件事。
他们正在被驱逐
他们的房东要求他们离开
他们没有提前计划
他们目前不是租房者（每个人都需要一个住处--他们目前住在哪里，为什么？
其他各种对你不利的原因。
然而，这也可能意味着他们需要逃避与室友或伴侣的负面情况，这并不是他们作为租客的反映。
另一个需要注意的答案是，如果他们在遥远的未来写了一个日期。例如，如果他们在4月份申请你的空租房，说他们想在7月份搬走，这对你来说可能是行不通的。对你来说，持有三个月的租金对你的经济有利的可能性很小! 你想看到这个问题的答案是一到四周外的任何地方。其他任何事情你都要仔细研究。
3. 你有什么宠物？
这个问题的措辞不要显得消极。如果你要问："你有什么宠物吗？"他们可能会写 "没有"，认为 "有 "就会立即取消他们的资格。问 "什么 "而不是 "你 "会增加他们诚实回答这个问题的机会。如果他们确实有宠物，请与租客讨论你的宠物政策。
4. 你以前被驱逐过吗？
驱逐申请确定了一个不负责任的租户。但它并不总是自动否定。如果他们说的答案是 "是"，请注意他们是否接受责任，并表示他们已经改变了他们的生活，或者他们是否继续将驱逐归咎于他们控制之外的一些外部力量。
5. 你是否曾经违反过租约？
这个信息也应该在收集房东推荐信时发现，但通过这里的询问，你又能确定申请人的诚实度。如果他们违反过租约，要向前房东了解详情，如果你决定租给他们，要做好要求他们提供额外担保的准备。
6.你吸烟吗？
烟雾会进入所有东西，只能通过重新刷油性漆和更换地板来补救。有时你甚至可能需要在新地毯下面的地板上打油基底漆，以封住异味。这很麻烦，而且很贵。
7. 现在的总入住金额可以吗？
对有些房东来说，"所需资金 "是由押金加上第一个月的房租组成。对其他房东来说，这也包括了入住费或许两个月的房租。
对这个问题的回答可以让您很好地了解您的申请人是否有经济责任感和提前计划。您也可以询问他们的月收入情况。如果他们知道自己会搬家，并且已经走到了申请你的租房的地步，他们应该有足够的时间来准备入住钱的标准。
8. 由于什么原因，你不能按时支付租金？
如果房客说出 "死亡 "以外的任何原因，都要注明。同样，你要找的是一个有经济责任感的租客，虽然很多租客都是靠工资生活，但你不希望有人抱着只要出了问题，就不给房租钱的心态。
每个人都会经常出问题，计划改变、汽车坏了、工作丢了、医疗紧急事件发生了，但即使有这些意外（但有保障）的事件，你也希望有一个支付账单的租客，不要让困难影响他们的租金。这个问题的正确答案是 "没有"。如果他们的回答不一样，并不意味着他们会成为坏房客，但这确实表明了一种心态，你在决定批准或拒绝他们的租房时应该警惕。
9. 你是如何听说这个房子的？
这个问题可以帮助你追踪你的营销中哪些部分是有效的，哪些部分是无效的。
10. 谁是你的紧急联系人（包括就租金或租约问题进行联系）？
每个房东都经历过租客（或多个租客）拖欠房租，埋头苦干，导致房东无法与他们沟通的情况。这就是紧急联系人的作用了。
大多数申请人都会列出自己身边的人，比如父母或好友。这些都是你想了解的人。只要你指定了紧急联系人也是房租或租房问题的联系人，你就可以在房客不交房租或有其他与租房有关的问题时联系这个人，紧急联系人的一脚可能会帮助解决。
11. 你有支票账户吗？你有储蓄账户吗？
在筛选你的潜在租户时，一定要了解他们是否有支票账户或储蓄账户。拥有银行账户并不能神奇地让你的潜在租客变得更负责任，然而，没有银行账户是一个明确的信号，说明可能有问题。
机会是，他们没有银行账户的原因并不是因为他们从来没有得到它。这可能是一个不负责任的财务生活的标志--也许他们无法处理银行账户，厌倦了所有的退票或透支费--也可能是由于判决或非法收入来源而被扣押的标志。银行账户与没有银行账户绝对不是交易杀手，但在你的筛选过程中要牢记。
12. 我们为什么要租给你？
通过这个问题，租客有机会告诉你，是什么让他们成为租房的最佳选择。
每个房东都想听到的是："我有很好的租房推荐信和稳固、稳定的收入。我总是在账单到期前支付账单，我喜欢你们提供的出租房屋。我很想把它作为我的永久住所。我还有光环和翅膀，每周六在儿童医院做志愿者。" 好吧，也许不是最后那部分。如果他们回答，"我不知道"，或者 "我需要一个地方住，尽快"，他们对自己作为房客的属性不是很自信，是吗？
13. 还有什么我们应该知道的额外信息吗？
正如申请书本身所写的那样，申请人被邀请，"请使用这个可选的空间来填写额外的信息、评论或解释"。在这里，租户可以解释为什么他们在两年前被驱逐，或者他们的前房东是一个不会修理任何东西的恶棍。这一部分可以让你更深入地了解你正在筛选的人。
这些问题本身都不是破坏交易的因素，而且很容易出现情有可原的情况。如果有任何答案让你惊慌失措，在自动拒绝某人之前，请花时间深入挖掘，你可能会对你的发现感到惊讶。
Comments