过了元旦，我终于可以开开心心地做2020的回顾分析了。之前有人吐槽为啥分析都不带着Tarrant。那今天我们就分析一下四个郡（下图）的长租市场，基本代表了DFW区域的整体情况。好多人不愿意读research，那我先给个结论：很火！然后我再用数据量化地讲为啥火。
您也可以观看视频了解这份报告。
数据来源：NTREIS，就是你们理解的MLS
房屋类型：Single Family House，2+ bedroom，1000+ SQFT，月租金1k-5k
房源数量：Collin ~17000，Denton ~12000，Dallas ~14000，Tarrant ~19000。虽然四个郡面积形状差不多，但是人口，行业，基础建设啥的都有很多差异，数量比较意义不大。
时间范围：2019-2020。选取2019年的数据是为了和2020比较，让您看看差别。
下面分别用几个指标来描述市场行情，包括租金、出租速度、每月新房源和出租房源的比较、人口。
租金
下图为这两年租金中位数的变化。租金和地区的关系密切，Collin>Denton>Dallas>Tarrant。很明显，Collin和Denton的很接近，而Dallas和Tarrant成一组。两组间差别在$100-$200左右，每组内差别小于$100元。此外，2020年的房租是有小幅度上涨的，我们用箱型图来看两年租金分布的比较。
使用箱型图不光可以方便的比较中位数，还可以更加直观地了解整体分布的区别。四郡租金中位数的涨幅为Collin 5.14%，Denton 3.59%，Dallas 4.85%，Tarrant 3.13%。
出租速度
下图为近两年每月的出租速度中位数变化，一般来说1月和12月前后是淡季，要30天左右才能把房子租出去。夏天是旺季，和学区房的出售行情相似，出租速度缩短到1到2个星期。2020年1月到5月的变化与2019年是高度一致的，但是6月后的出租高峰期持续到了12月份。其中Collin的最好租，Dallas的稍差。但是整体来说都是很好租的。
我们继续用箱型图对比两年的差别，出租加速异常明显。我们比较中位数的降幅，Collin提速47.92%，Dallas 23.26%，Denton 25.58%，Tarrant 33.33%。那么，这种提速是否是由于房源太少造成的呢？请您接着读。
每月新房源和出租房源的比较
在本文最后，您可以找到四个郡近两年每月新房和已租房的图表，2019和2020的变化趋势是一致的，呈现一个在年中（5-8月）新房源较多的钟形分布。但是具体数量还是有明显变化的，这里我们使用下面箱型图直接比较。就中位数的降幅，Collin少了8.28%，Dallas 13.38%，Denton 8.15%， Tarrant 15.72%。
当月出租的房源与新房源的比值在2020年也有了明显的增幅，分别为Collin 10.08%, Dallas 5.89%, Denton 12.04%, Tarrant 11.83%。2020年，Dallas的比值中位数为87.32%，其余三郡比值中位数均在 91-94%， 这代表着市场需求旺盛，每月的新房源都可以很快地被消耗掉。
人口
出租市场的火热，有一部分原因是房源变少。但是如你所见，房源的减少幅度只有10%左右，远小于出租的加速幅度（23.26% - 47.92%）。我个人认为基于人口增加的需求才是出租市场火热的根本原因。下图是四郡的人口增长比较（数据来源Collin，Dallas，Denton，Tarrant）。
结论
如果您读到这儿，应该对DFW出租市场的火热有了更加量化的认识。简单来说，人越来越多，房子也越好租。所以我认为由于人口的增长加之出售房价的增长，但是不足的出租市场，接下来DFW的租金会有大幅度的提高。对不对呢，2021年，我们拭目以待。
附
四郡每月新房和已租房比较
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