作者：Mike Hartzog （Lender from Redmond, Washington）
由DeepL翻译
本篇文章以本系列第一部分提供的信息为基础，涵盖了分析和评估不良票据投资所需的一些基本信息。
与传统的房地产投资一样，对潜在不良票据投资的评估也是一门艺术和科学。在典型的房地产投资中，我们根据对市场的了解和对房地产本身的认识，进行分析，估算出现状价值、修复价值、租金、修复成本、管理成本、保险成本等。在掌握了这些之后，我们就可以根据标准和期望的退出策略，运用一些简单的数学方法来确定我们可以为该物业支付多少钱。
不良票据投资的评估与抵押房产的估值类似。我们仍然需要对代表票据抵押物的房产进行估值。 我们需要对市场有一个基本的了解，包括房价、出租率、犯罪率等。 此外，我们还需要关注税收、产权、借款人以及该州的止赎法。
抵押品评估
虽然对抵押房产进行估值的最终目的与传统的房地产投资是一样的，但由于以下因素，我们所能收集到的信息一般没有购买房产那么确定。
远距离估值--个人投资者可获得的不良票据大多处于 "低价区间"，即房产价值低于12.5万。 对于我们很多人来说，这意味着我们要看的票据远在我们的家乡市场之外。
没有内部检查--因为房产是借款人所有，我们不能进入它们，即使它们是空置的。 因此，内部状况，必须推断。 例如，如果房屋有人居住，位于犯罪率较低的地区，而且外部和地面看起来维护良好，我们可以推断外部状况可能代表内部状况。 如果该房产是空置的，有木板，并且位于高犯罪率地区，我们可以推断内部可能被破坏，铜管被盗。
我们可以结合使用在线工具和实地考察来收集尽可能多的信息，但最终我们收集到的信息是不完善的，这就促使我们在投资中建立一个缓冲区来考虑这些未知因素。
税收
一般来说，当人们做出停止缴纳房贷的决定时，一般也会停止缴纳税款。 因为拖欠的房产税代表了任何抵押贷款票据的优先留置权，所以我们必须直接联系县政府，了解以下情况。
应缴税款 - 我们把它算作初始投资的一部分，因为我们最终会在贷款修改以外的所有退出策略中支付税款。
年税率--代表投资的部分持有成本。
下一次税契销售--税收留置权是一回事，但如果房产在税契销售中被出售，我们就会失去全部投资。
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我们审查产权，因为与标准的房地产购买不同，明确的产权不提供给购买者。 我们通过查看产权报告来了解投资的一些重要方面，但主要是我们想了解。
留置权位置--抵押权的留置权位置是什么？
优先留置权--这包括所有在标的物抵押贷款之前记录的留置权。 我们需要所有优先留置权的总价值。 这包括拖欠的税款，但我们是单独计算的。
初级留置权--这些留置权包括标的物抵押贷款之后记录的任何非税收留置权，包括附加抵押、违反市政法规、承包商留置权、判决等。 初级留置权的存在并不会扼杀我们的投资，但我们需要了解它们，因为它们会限制我们可用的退出策略。
请查看我的博客文章 "税务和产权尽职调查"，以深入讨论这些主题。
借款人
对于不良票据，我们主要关注的是破产历史和状况。 借款人是否已启动破产程序？如果有，时间和类型是什么？是尚未完成还是正在进行？如果借款人有大量的破产申请历史，他们可能不是贷款修改的好人选。 如果现在正在进行破产程序，法拍必须等它完成。 如果借款人在办理抵押贷款后申请了第七章破产，那么他们个人不再承担偿还贷款的责任（尽管贷款仍然代表着房产的有效留置权）。
各州的止赎法
当我们购买不良票据时，我们需要做好止赎的准备，即使这不是我们想要的退出策略。 不同的州有不同的止赎程序和时间表。 此外，有些州允许借款人在取消抵押品赎回权出售后有一段时间来赎回房产。 有的州没有赎回期，有的州则是一年以上。 所以，在评估一项潜在的投资时，了解这些信息是非常重要的。
小结
正如你所看到的，评估不良票据所涉及的艺术和科学都比标准的房地产投资要多得多。 这应该有助于阐明为什么不良票据被贴现的原因，因为他们是。 查看系列的第3部分，我将介绍这些信息如何应用于评估潜在投资的每一个主要退出策略。
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