由DeepL翻译，Amy精校
"站起来! 来一个，来所有的人! 今天我们提供一个机会，让你的钱翻四倍！"
你会接受这个交易吗？
毕竟，谁不希望自己的投资有300%的利润呢？
那么，你会吗？
正确的答案是... 看情况了
看情况？看什么情况？
我很高兴你问了。这取决于所涉及的风险，还有持有期的长短。
了解风险
如果你能在零风险的情况下立即将投资翻两番，你当然会进行这种投资。
但如果这个 "机会 "带有百万分之一的赔率呢？那这就叫国家彩票，我估计几乎没有一个人经常在那个赌场放纵自己。
虽然我们很容易看穿这样的投机的风险和谬误，但恐怕我们很多人都不知道如何批判性地评估另类资产的风险。这就是本帖的目的。
请注意，另类投资有很多：艺术品、ATM、音乐版税、石油等等。本文只谈房地产，因为这是我的专长。
为什么评估风险如此困难？
在投资另类资产时，风险是一个固有的问题。风险往往是信息不足的结果。投资股票和债券市场也有风险，但它们的流行和广泛适应导致成千上万（甚至数百万）的眼球在同一信息上。而一个世纪以来的法规据称导致了更大的透明度和报告标准，允许在数千种公开交易的选择中进行比较。
而大多数房地产和其他另类投资则不然。这些资产类型固有的分散性导致在评估其相对风险时难度加大。缺乏可用数据、系统性报告和研究会增加未知的风险。而在单个资产层面，风险会更高。
正如本篇文章开头的例子所推断的那样，风险应该与收益一起评估。下图探讨了一位精明的投资者对这些风险和收益进行量化和评估的尝试。
这张图是由BiggerPockets会员Christine Kwasny制作的。Christine是我公司的被动投资者，她在去年年底找到我，讨论另类资产的风险评估话题。这张图是基于她自己的研究和观点--欢迎您提出不同意见。
克里斯蒂娜和我有时一样，对为什么投资者经常青睐股票这个问题感到困惑，即使面对支持投资房地产的广泛证据。
她说："奇怪的是，尽管对房地产投资的许多好处有光辉的评价，但似乎许多投资者在他们的整体资产组合中仍然严重倾向于股票而不是另类投资，我无法确定为什么。也许他们不了解股票与房地产的相对风险。也许他们渴望流动性。或者他们不能像使用股票指数基金那样，建立一个由银团交易syndicated deals组成的多元化投资组合，从而大大降低自己的整体风险。"
如何理解这张图
Y轴（垂直）显示了她对每种资产类型投资的相对非量化风险的看法。风险最高的是在顶部。她将投资于单个项目、公司或股票排在这一类。她将债券指数基金排在最下面，是一种风险很低的投资。
X轴（水平）评估了每种资产类型的50年平均和回报范围。现金显示出最低的平均回报率，只有百分之几，而Christine将银团增长投资组合排在最前面的投资，有一个量化的范围，估计回报率为15%到20%。
这个排名靠前的资产类型也许是最难理解的。请注意这一点我特别感兴趣，因为我的公司就是做这个的）。
她这样定义集团化增长投资组合。"我认为投资者对'辛迪加投资组合 syndication portfolio'的配置，是将投资分散在许多经过良好审核的项目上，将项目的直接风险降到最低，并提供强大的多元化投资，进一步稀释风险敞口......"
这张图为什么好？
我喜欢这张图。Christine深挖了这张图上的数据点，我想把这张图展现在你面前。请注意，这张图并不能证明你需要投资房地产。(这不是重点。)但它确实给了你一个网格，让你根据风险和回报率比较潜在的结果。
值得注意的是，Christine在这张图表上有两种房地产投资类型。她将自持房地产列为比银团增长组合风险更低的资产。但这种资产类型的平均回报率（约为5%至15%）也比银团投资组合（约为15%至20%）低。这与我们对风险和收益性质的讨论是相称的。
考虑到金钱的时间价值
作为一个投资过这两种房地产类型的人，我想补充一点意见。在管理自营房地产的过程中，往往需要花费大量的时间和麻烦，这一点需要考虑进去。拥有和管理房产是一件很麻烦的事情。而这也增加了风险。
然而，对于大多数被动的银团房地产投资者来说，这是它的一个闪光点，在我看来，这可以降低相对风险。在选择房产或银团之前，都要进行大量的分析和研究。
但在做出决定后，银团投资者的努力通常仅限于他们走到邮箱前领取月度或季度支票。这对于那些生活繁忙、工作要求高或退休后乐此不疲的投资者来说，是一个显著的优势。
经验如何降低风险
降低风险的方法之一是积累知识和经验。当我在2000年做第一次翻新时，我不知道我不知道的事情。但是，在接下来的几年里，我翻了几十套房子，并在一些房子上赔了钱，我有了丰富的信息，知道如何评估一笔交易。
20年后，我在同一条船上代表认可的投资者评估辛迪加和资产。我们团队获得的知识帮助我们做出更好的决策--从而降低风险。
例如，我从坦帕市附近的一个投资项目中，直接了解到附近一个地面存储项目的竞争所带来的风险。在随后的另一项投资的尽职调查中，我带着正确的问题去了当地的规划和分区委员会。就这样，我了解到了两个正在建设中的新设施，并取消了对该项目200万美元的投资。
在你的案例中，你会发现，获得对某一主题的深入了解会降低你的风险，增加回报。这也是巴菲特每天花多达8小时阅读的原因之一。他的大量知识让他能够嗅出别人错过的伟大交易。而他的投资者就是受益者。
在结束讨论之前，我们再来看一张有用的图表。这张图由汤森路透整理，只包括核心商业地产，不包括住宅。它比较了各主要资产类别的年化收益（Y轴）与风险（X轴）。目标是尽可能的靠左（低标准差/风险），尽可能的高（高回报）。
正如你所看到的，核心商业地产的单位风险回报率是所有这些资产类别中迄今为止最高的（根据这个时间段的资料）。也许这就是为什么福布斯400强，美国最富有的人，几乎都投资于商业地产的原因。
那么，这些图表对你来说意味着什么？
这些图表提供了一个提醒和呼吁，仔细评估风险和回报的每一个资产类别和交易，你投资的时间和金钱。这些图表可以帮助你评估在哪里开始，如果这是你在哪里。
而我认为这是一种对专注的呼唤。由于你不可能对所有这些资产类别都有深入的了解，我建议你选择一个，或者更可能是一个子集。并在这上面深入研究。学习所有你能学的东西，做所有你能做的事情，成为一个主题专家。
如果你已经在你的职业中赚得盆满钵满，可以考虑将房地产投资外包，或者与痴迷于此的人合作，作为他们的全职工作。住宅投资者可以通过私人借贷 "被动 "投资于票据、硬通货基金、翻牌等。商业投资者可以通过银团或基金被动投资。
作为BiggerPockets社区的成员，你在这个星球上最好的地方，可以深耕房地产，并与志同道合的主动和被动投资者建立联系，他们可以帮助你实现目标。
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