由DeepL翻译
BY PAUL ESAJIAN | @PAUL_ESAJIAN
要点：
大约有五个步骤可以准确估算出租物业的费用。
计算房产现金流可能很棘手，但使用在线计算器和电子表格可以使工作更容易。
利用租赁物业维护检查表，避免任何代价高昂的疏忽。
在决定是否成为房东之前，学会如何估算出租物业的支出和现金流是投资者必须掌握的技能。在评估一个潜在的收入物业时，投资者应该分析当地的市场，估计租金收入潜力，以判断投资是否划算。不做任何分析可能是一个致命的错误。为了更准确地了解盈利潜力，房东还应该仔细观察物业的潜在现金流，扣除所有出租物业的费用后。这可不是一件容易的事。
请继续阅读，以便更好地了解如何估算租赁物业支出，并学习如何识别伟大的租赁物业交易。
准确估算租赁物业费用的5个步骤
要评估物业的现金流潜力，关键的一步是学会如何准确估算租赁物业的费用。不幸的是，有一些失败的房东，因为他们没有能够预料到与经营租赁物业相关的广泛费用。有些人在支付了所有费用后，经历了带来负现金流的阵痛。
为了避免这种情况发生，我们敦促投资者注意他们的尽职调查，并彻底评估潜在的费用。为了有条不紊地进行评估，可以尝试以下五个建议步骤。
确定要进行的初步维修和改进。虽然可能会有一些正在进行的或不可预见的维修，一个伟大的地方开始是一个初步评估什么需要做的周围的财产。利用下面一节中的出租物业维修清单指南，这样你就知道要注意什么了。
与当地的物业管理公司交谈。该地区的物业管理公司应该很乐意提供提示和建议，希望你将来会雇用他们。让他们知道你有兴趣在当地购买租赁房产，并希望他们对常见的、特定地点的费用有深入的了解。
给公用事业公司打电话。简单地联系当地的公用事业公司，询问水、电、煤气和垃圾收集等服务的典型收费情况。
确定固定开支。找出你可以预期会经常发生的费用。这些支出不是传统意义上的 "固定 "支出，因为每月的账单可能会有波动，但却是您可以依赖的现金流出，并会定期反复支付。固定支出的例子包括水和下水道、电和煤气、垃圾、保险、物业税和物业管理费。
识别可变支出。有一些费用是业主可以预料到的，在未来的某个时间点会发生，但不一定能说出价格标签或频率。可变费用可能是最难估计的费用类型，但绝对不能忽视。例如，这些费用可以包括任何空缺的成本，意外的维修，或大项目的改进，如重新铺设车道或更换屋顶。经验丰富的房东会从房产的月收入中预留一定比例的资金，为未来的资本支出做准备。
出租物业的哪些费用可以报税？
要确定你可以用出租物业报税哪些费用，一个好的经验法则是看看它们是否符合以下三个类别中的任何一个。
替换
修理
补漆
当投资者发现与管理出租物业相关的各类费用时，自然会感到不知所措，尤其是在了解到一笔糟糕的交易可能导致负现金流之后。基于这些原因，估算出租物业的费用应该被认真对待。好消息是，有相当一部分费用是可以报税的。扣除租赁物业费用的一个好的经验法则是确定一项费用是与维修有关，还是与改善有关。一般来说，在出租物业进行的任何维修都可以从该物业在申报年度的应税收入中扣除。另一方面，任何可以被国税局认为是改善的东西都不能马上扣除，所以业主要注意不要混淆修理和改善的区别。
如何计算出租物业的现金流
现金流的定义是指流入和流出商业项目的任何金额，我们要谈的是你的出租物业。一般情况下，业主在收取租金后，会看到现金流的上升，但他们需要支付经营费用、资本支出、抵押贷款和所得税。然而，他们将需要支付运营费用，资本支出，抵押贷款和所得税。如果租金支票可以简单地等同于物业经理的现金流，生活将如此轻松。然而，当所有必要的费用都支付完毕后，原来的租金收入就可以缩减到一个小数目。有的业主甚至会惊愕地发现，自己当月的现金流是负数。因此，在没有准确掌握所有支出的情况下，房产所能产生的潜在租金收入毫无意义。
为了计算出租物业的现金流，需要跟踪以下几个方面的收入和支出：净营业收入、经营现金流、融资后现金流、税后现金流。净营业收入是指支付日常租金支出后剩余的收入，包括固定支出和可变支出。接下来，扣除任何资本支出，就可以知道你的经营现金流。前面已经讨论过，资本支出可以包括预留一定比例的月租金收入，以帮助避免未来的灾难性事件或紧急情况，并将其注销为费用。在运营支出核算后，任何融资成本都应该被扣除。虽然自由明确的所有权是最理想的，但大多数投资者必须借钱才能进行融资交易。在这一步中，扣除任何需要支付给贷款人，或者支付给自己的金额。
计算的最后一步是确定你的税后现金流。要计算你当月的所得税负担，每年都要缴纳，首先要核算任何可扣除的项目，如维修费用、利息支出和折旧。你的应税收入与你的现金流收入是不同的，可以是一件好事。例如，利息支出和折旧是在纸面上核算的，但实际上并不是从你的现金流中产生的。因此，最终的应税收入金额通常会少于你的实际现金流。最后，在计算你的应税收入和扣除你的所得税后，你将得出你的最终现金流金额的一个月。
租房现金流计算器
如果想到上面的计算步骤就不知所措，那么你并不孤单。准确、正确地核算折旧和摊销等财务方面的问题，是会计专业人员掌握的一套技能。虽然有些投资者可能更喜欢自己进行计算，但有很多先进的在线计算器和电子表格可供选择，比如InvestFourMore.com。
出租物业维护检查表
维护物业的质量、安全、功能和外观是收入型物业业主的一项重要责任，但代价高昂。藏在运营费用的保护伞下，准确计算维护费是几乎不可能的。然而，创建和坚持一个出租物业维护检查表可以帮助简化评估过程，并防止疏忽。此外，检查表可以定期参考，以确保物业继续为租户提供良好的维护。欢迎使用下面的清单作为出发点。
监督维护 Regulatory maintenance
墙壁和门
锁和门把手
地毯和地板
开关和灯具
窗户、百叶窗和窗帘
暖通空调
家电
水槽和管道
屋顶、雨水槽、排水沟和围栏
烟雾和一氧化碳报警器
阁楼和地板下面Crawl Spaces
在检查上述清单上的项目时，要回答的主要问题是这些项目是否正常运行，是否安全，以及是否有任何发霉、发霉、虫害的迹象，或其他可能导致更大问题的问题。抓住哪怕是最小的问题并充分解决它们，都有助于防止未来的灾难。此外，您将确保租户的满意度，并减少空缺的数量，这对您的底线产生负面影响。
如何处理常见的出租物业维修
在完成上面的出租物业维修检查表后，业主还应该核算一下需要进行的常见出租物业维修。租客可以对他们自己造成的任何损害承担经济责任，但一般来说，业主应该对一般的磨损问题负责，以及调试问题，这将有助于防止灾难的发生。
下面小编就为大家介绍一下如何处理一些最常见的出租屋维修问题。
功能不良的电器。一些小问题可以自己解决，特别是如果只需要订购一个工厂的零件。对于比较棘手的故障，可以外包相对便宜的维修服务，大多数家电商店都提供。在某些情况下，可能需要完全更换电器，尤其是在存在潜在火灾或健康隐患的情况下。
漏水和损坏。任何漏水的情况都应该立即处理。水不仅会对财产表面造成损害，过多的水分也会导致发霉或霉变。此外，即使是最轻微的滴水，也会积少成多，耗费巨大。尽快找到一个好的水管工或承包商来处理这个问题。
没有热水。你个人会讨厌没有热水用，所以这个问题应该及时为你的租客解决。问题很可能出在热水器上。检查热水器，看看你是否可以自己快速解决这个问题。否则，请专业人员检查一下这个问题。更换一个热水器的费用约为300至600美元，这取决于型号。
虫子和害虫。处理虫害可能是棘手的，因为很多时候，它可能是租户自己的过错，如有宠物或缺乏清洁。但是，一定要注意处理虫害，尤其是在虫害蔓延到物业的其他单位之前。如果你能找出虫害的原因，一定要教育你的租户，以防止将来发生虫害。
垃圾处理机。垃圾处理机坏了是常有的事，通常是因为房客给它喂了不属于自己的食物。有些房东可能会因为这个原因选择完全拆除垃圾处理器。否则，垃圾处理器通常可以用内六角扳手修复，如果电机烧坏，则完全可以更换。
马桶漏水或堵塞。如果马桶开始昼夜不停地使用，很有可能是水箱里的某个廉价塑料部件需要修理了。幸运的是，更换水箱中的部件价格低廉，通常很容易修复。对于马桶堵塞，如果看起来是自己的错，让房客打电话给水管工。如果租户报告说有一个水槽或浴缸也被堵塞，这可能意味着一个更深的管道问题，应该进行调查。
投资租赁房产不是一件容易的事，好好学习天天向上。保持物业的适当维护有许多相关的费用，这可能会导致你的现金流受到限制。通过学习如何准确估算租赁物业的费用，投资者将发展出不可或缺的技能，能够识别收入物业，这将有助于了解投资的底线。
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