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在房地产投资领域，有很多争论，多户与单户、住宅与商业、翻新与购买和持有。当然，行业内最持久和最有争议的争论之一是本地与远程房地产投资。
你可能会惊讶地发现，大多数房地产投资者事实上是境外投资者。随着互联网的出现，以及投资者能够在任何地方看到和购买房产，州外投资已经越来越受欢迎。
传统的智慧可能会说，在哪里投资就在哪里投资，大概这样可以更好地控制结果。然而，现代的感觉告诉我们，在本地市场之外进行投资，对买入并持有的房地产投资组合的健康发展更为有利。
境外投资的两大理由
1. 投资组合多样化
州外房地产投资的第一大优势是投资组合的多样化，纯粹而简单。多样化发生在两个不同的层面上：你有多少房产和这些房产在哪里。拥有一个以上的投资物业可以帮助你管理来自空置或个别物业支出的风险。同时，多项投资可以维持你的收益。在更高的层面上，跨多个社区和市场购买可以继续规避风险。
塑造每个市场的经济因素都会发生变化。需求会起伏不定。自然灾害是一种可能性。当您在不同市场拥有房产时，您可以避免因为一场飓风、一次立法行动或一次经济衰退而使您的整个投资组合受到打击。虽然这些事情很少会毁掉一个投资组合，但它们会给你的回报和你的前进势头带来阻碍。
2. 负担能力
除了分散投资的优势外，投资者选择超越本地市场的原因中，承受能力也起到了关键作用。美国幅员辽阔，地形多样。你会发现，你的美元在南部郊区市场会比在城市沿海中心走得更远。如果你在阿拉巴马州投资，而不是在旧金山投资，你会发现自己能够以一个人的成本买下五个房产。
能够更快速地扩大你的投资组合，意味着更多的多样化，更少的风险，以及更好的回报率。在更实惠的市场中，你的价格与租金比率会显得更好。
当然，在境外投资比这更复杂。尽管优势明显，但投资者在毫无准备的情况下进入错误的市场可能会犯大错。
境外市场的5个关键素质。
1. 1. 相对负担能力
相对的经济性是我们已经说过的优势。然而，这也是一个需要寻找的品质。在州外投资是不够的--数字必须要核对出来。这里最大的危险是落入 "热门 "市场的诱惑。 价格将被推高，伤害你的价格租金比，影响你的现金流潜力。
这就是为什么要关注市场上的挂牌价与销售价的表现。这就是为什么评估和检查很重要。对于房地产投资者来说，你要利用境外市场提供的相对承受能力。如果你只瞄准 "热门 "市场--通常是那些房产价值快速增长的市场--你就会面临未来崩盘的风险。
即使该市场表面上比你的本地市场更实惠，你也要小心高价。您仍然要确保您支付的是质量和坚实的长期投资，而不仅仅是炒作。
在考虑相对可负担性时，要考虑供求关系、房屋泡沫的可能性，以及你的钱能买到什么。
2. 长期稳定性
没有人说买入并持有投资是令人兴奋的。奖励，是的。刺激？不一定。当在境外投资时，更稳定的市场才是你想要投入资金的地方。虽然在竞争激烈的市场中，快速和急促的环境是令人兴奋的，但你很可能最终会付出过高的代价--更不用说 "赢 "的欲望可能会影响你的判断。
稳定性是这里的关键。虽然你想把目标市场锁定在那些业绩呈上升轨迹的市场（我们稍后会介绍），但这些市场不一定非得是全美增长最快、最热门的市场才是稳健的投资。理想情况下，你的州外市场将为你提供升值的房产价值、不断增长的租赁需求、低空置率和长期居民。
当一个市场比较稳定时，居民更有可能长期定居。因为对美国人来说，负担能力（包括住房和一般生活成本）越来越成为一个问题，这种稳定感尤为重要。
快速发展的市场可能因其活力和刺激而具有吸引力，但当你打算将房产持有五年或十年以上时，它可能不是投资的最佳解决方案。
3. 投资者的兴趣
虽然最火爆的市场对于房地产投资者来说是一把双刃剑，但在你的市场选择上，投资者的整体利益确实很重要。这也是为什么，对于房地产投资者来说，网络是关键。
其他投资者在做什么？他们对哪些领域感兴趣？为什么会感兴趣？他们的成功记录是什么？
听取其他投资者的意见--你可能会发现以前从未被你关注的市场机会。当你考虑房地产投资老手时，这一点尤其正确。同时，记住要评估其他投资者相对于你的情况。对于拥有更多经验、更高风险承受能力和更多资源的人来说，可能是一项伟大的投资，但对于分散投资和经验有限的新投资者来说，可能并不那么伟大。
说到这里，要注意投资者的走向。很多时候，你会发现他们会走在更大的趋势之前，并利用积极的市场来观察。
4. 积极的经济指标
在评估任何投资市场时，数字才是真正重要的。你可以感觉到一个市场的亲和力，听到炒作，看到别人的成功，但如果数字不检查出来，三思而行。每一个房地产市场都与城市或都会更广泛的经济市场有关。经济绝对推动着房地产市场的健康发展。
对于房地产投资者来说，你的数字并不局限于价租比、现金流计算和上限率。这些都很重要，但还有一些超越你个人投资的数字，指导着长期的成功。
就业增长
就业机会推动人口增长。人口增长创造了房地产需求。在考虑当地经济时，投资者要看就业增长、失业率、工资中位数和类似的统计数据。如果就业市场受到影响，房地产市场也会跟着受到影响。
它还可以更深入地了解你的居民：他们（通常）可以负担得起的租金，什么是长期可持续的，以及保留长期租赁居民的可能性。
行业多元化
德克萨斯州的休斯敦是一个典型的例子，说明为什么在房地产投资中，产业多元化很重要。20世纪80年代，一场石油崩盘对休斯顿的经济绝对是毁灭性的。它是所有其他崩溃所能比拟的崩溃。许多休斯顿的银行都濒临倒闭。房地产因过度建设而崩盘。
在过去的几年里，我们已经看到了其他的石油崩溃。其中一些与20世纪80年代的惨烈下跌相比。然而，鉴于过去的情况，我们在休斯敦并没有看到人们所期望的同样程度的破坏。事实上，石油和天然气行业许多原本重大的崩溃并没有使休斯敦失手。
这是因为，在80年代崩盘后的几年里，市场实现了多元化。石油不再严重依赖石油，而只是支撑市场及其就业机会的众多关键行业之一。正因为如此，石油行业的下滑对整个经济的影响较小。这就是简单的多元化。
人口增长
你的市场在增长吗？几年甚至几十年的人口增长，对房地产投资者来说是一个积极的指标。人口增长自然与就业机会和当地经济的健康状况相关。
注意这些趋势，因为房地产需求的增加使得空置期变小。不仅如此，人口增长还表明一个市场是人们想去的地方。无论是为了好的工作，良好的生活成本，还是有利的家庭环境，人口增长意味着你更有可能找到大量的潜在居民，尤其是那些长期居住的人。
生活成本
关于我们目前是否处于房地产泡沫的争论不休。无论如何，我们都知道，由于COVID-19大流行及其经济后果，我们正处于新的经济衰退之中。请记住，房地产与经济有着内在的联系。
虽然我们已经看到2020年的房地产违背了所有的预期，但它无法完全摆脱我们今年看到的经济影响和尚未到来的影响。专家们认为，我们正处于经济承受能力大危机之中，这一理论早在美国完全了解这一流行病并使我们陷入衰退之前就已经提出。医疗保健和住房成本是将美国家庭推向边缘的两大问题。
由于各方面的成本都超过了工资增长的速度，美国人挣扎在生计的边缘也就在情理之中了。这也是为什么以可负担性为目标，不仅仅是在购置房产方面，而是在市场生活方面，对投资者来说很重要。一个市场越是负担不起，能够长期居住的人就越少。这根本无法持续。话说回来，生活成本与工资增长相比，有些市场比其他市场更有利。这是房地产投资者最好关注的一个指标。
房屋价值中位数
虽然到目前为止，这些指标更多的是与经济有关，而不是与房地产有关，但房屋价值也很重要。房地产投资者--特别是买入并持有的投资者--从他们的投资中获益的方式比他们意识到的要多。现金流只是方程式的一部分。房屋价值中位数及其随时间变化的趋势可以帮助投资者了解房产升值的预期。
5. 团队支持
尽管一个市场的经济性、承受力和稳定性很重要，但与投资者的支持结构相比，它们就显得微不足道了。你的数字可以检查出来。投资可以真正地、真正地稳固。你可以拥有所有的部件到位。但如果你没有适当的支持系统，你仍然可以失败。
外地投资者不能忽视这一点。他们，甚至比本地投资者更需要有一个优质、可靠的团队来进行物业管理和维护。你需要一个能够迅速、体谅地解决居民担忧和物业问题的团队。因此，许多房地产投资者在管理上妥协，希望这将节省他们的钱，使他们的现金流看起来更好。虽然在纸面上可能是这样，但如果没有好的团队支持，你就会受到影响。
聘用合适的团队
一个经验丰富，勤奋的专业团队，可以帮助您识别正确的属性（在正确的价格），投资在正确的市场，并管理您的财产是无价的。这种支持结构不仅仅是一个管理团队。
许多境外投资者选择与交钥匙公司合作。即使如此，交钥匙公司--应该通过勤奋的建议、维护和管理来帮助你保全资本的人--也可以通过与值得信赖的贷款人和当地供应商联系，进一步完善你的支持结构。这可以确保你得到最好的融资和代表你的财产完成最好的工作。至少，它应该是这样的。
在你在境外投资并开始关注数字和市场指标之前，请寻找合适的合作伙伴，将你的投资变成长期、持久的财富。
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