由DeepL翻译
COVID-19的大流行给住房市场带来了许多变化。越来越多的购房者开始寻找远离城市的房子，并要求更大的房子，因为他们的需求随着远程工作而改变。
在美国各地大城市的老旧社区，较小的房屋正在被推倒，并被较大的房屋取代。这种趋势甚至在大流行病发生之前就开始了。美国人口普查局的建筑调查（SOC）的最新数据显示，1990年，29%的新建成独户住宅有四间或更多的卧室。到2019年（大流行前），这一比例已经增加到43%，到2020年进一步增加到44%。三居室住宅的份额从57%下降到2020年的44%，而同一时期，两居室或更少的住宅份额从15%下降到10%。更大的房屋对于家庭人数较多的家庭来说是很重要的，但美国的平均家庭规模自1960年以来一直在下降，而且家庭组成也发生了变化。
家庭组成的主要变化之一是独身家庭的增加。根据2020年的当前人口调查，有3610万个家庭--占所有家庭的28%--是单人家庭（见图1）。从理论上讲，对于独身家庭来说，从规模和负担能力的角度来看，大规模的住宅可能并不适合。
随着家庭组成的演变，独居家庭会不会继续增加，建筑业是否也应该把重点放在建造小型住宅上？了解家庭组成的演变，不仅对房屋建筑商，而且对房地产商和抵押贷款人都特别重要。
如图2所示，独身家庭的代际构成很有启示意义。2020年，婴儿潮一代占独居家庭的39%，由于离婚和配偶/伴侣死亡等生活事件，他们的份额可能会上升。千禧一代占所有独居家庭的19%。在未来10年里，这个群体将处于他们的家庭高峰期（就像现在的X一代），因此他们在独身家庭中的份额可能会下降。2020年仅占独身家庭3%的Z世代可能会取代千禧一代，并且由于延迟结婚，可能会保持更长时间的独身家庭。4 X世代（占独身家庭的19%）将开始走出家庭高峰期，慢慢走向独身家庭（像婴儿潮一代）。
伴随着世代的转变，另一个决定未来独身家庭比例的关键因素是种族和民族的组合。例如，在2020年，非西班牙裔白人占独身家庭的68%，非西班牙裔黑人占17%，西班牙裔占7%，其余来自其他种族。随着时间的推移，虽然非西班牙裔白人在独身家庭中的份额有所下降，但非西班牙裔黑人的份额却有所增加。除了在2007年和2009年大衰退期间急剧下降之外，西班牙裔在独身家庭中的份额一直保持相对稳定（见图3）。
在本研究报告中，我们估计了未来独居家庭比例的上升或下降，并确定该比例如何受到不同年代、种族和民族的动态影响。
预测单人家庭的因素
为了确定导致独居家庭增长的关键因素，我们利用由美国人口普查局和美国劳工统计局联合发起的当前人口调查中的个人层面记录建立了一个统计模型，并通过综合公共使用微数据系列（IPUMS）提供。我们的统计模型预测了一个人独自生活在独居家庭的可能性，控制了各种因素。三个主要的人口统计学特征作为独居家庭的预测因素脱颖而出。
年龄或世代
婚姻状况（分居/离婚/寡居）。
种族和族裔
谈到单人家庭，在生活成本和个人空间之间有一个权衡。对于Z世代的人来说，他们的收入可能比其他世代的人要少，所以加倍是一个更便宜的选择。在控制了住房成本、收入、就业状况、移民状况和地区差异之后，我们发现，随着年龄的增长，成为独身家庭的可能性也在增加。例如，与Z世代的人相比，婴儿潮时期的人成为独身家庭的可能性要高33%，而年轻一代的可能性则有所下降（回归结果见附录A.2）。随着年龄的增长，生活事件，如分居或离婚或配偶/伴侣的死亡，也会发生，这也是独身家庭的其他主要预测因素。例如，丧偶的人组成独身家庭的可能性要高22%。
种族和民族的差异也对一个家庭是否为独身家庭有影响。例如，西班牙裔生活在单人家庭的可能性较低，而非西班牙裔白人和非西班牙裔黑人相对于其他种族生活在单人家庭的可能性分别为1.5%和1.9%。
单身家庭的未来
简单地说，家庭的增长是由成年人口的增长和人口的年龄分布以及种族和民族组合的变化所驱动的；这对独身家庭来说也是如此。在过去十年（2010-2020年），44%的家庭增长是由独身家庭贡献的（见附录A.3）。未来十年的情况如何？图4显示了假设每个年龄段的独居家庭份额保持不变的情况下，未来十年不同年代的独居家庭形成的可能趋势。例如，如果目前年龄和独身家庭份额之间的关系继续保持，千禧一代的独身家庭形成将保持平稳，而X一代和婴儿潮一代将越来越多地形成独身家庭。
对于单人家庭的预测，我们利用美国人口普查局提供的人口预测。然而，人口预测被调整以考虑到实际和预测人口的差异。例如，2020年的实际人口（3.25亿）比预测人口（3.32亿）要低。为了说明这种差异，我们应用2020年按年龄和种族划分的预测和实际人口的差异来估计2030年的新的调整后的人口预测。
为了预测未来的家庭，我们首先计算按年龄（五个年龄组）和户主的种族划分的人口份额，这是导致独身家庭增长的两个最重要因素。然后，假设未来按年龄和种族划分的家庭份额保持不变，我们将这些份额与人口预测相乘，得出每个年龄组的家庭预测。为了得出单独家庭，我们将2020年按年龄和种族划分的单独家庭份额与新预测的家庭相乘。我们的计算表明，到下一个十年，美国将有额外的500万独居家庭（见图5）。这意味着42%的家庭增长将由独身家庭贡献，这表明对更小、更实惠的房屋的需求不断增加--目前这些房屋的建设速度接近50年来的最低水平。
就未来独身家庭的代际组合而言，到2030年，目前这一代人的年龄将增加10年。将当前几代人在未来十年形成的所有家庭加在一起，我们发现Z世代将在2030年占所有独身家庭的14%--从2020年的独身家庭的3%转变。千禧一代的独身家庭份额将从19%下降到15%，而X一代和婴儿潮一代的独身家庭份额将增加最多（见图6）。
结论
我们的分析表明，到2030年，将有额外的500万独居家庭，主要由婴儿潮一代组成，其次是X一代。今天，超过50%的独居家庭是房主。一般来说，独身家庭倾向于居住在较小和更可负担的房屋中，而不是家庭中有两人或更多人的典型房主。根据2019年的美国社区调查，大约60%的独居家庭居住在有两个卧室或更少的房子里。单人家庭的平均房屋价值比典型房主的房屋价值低3.8%。单身家庭的增加肯定会对住房市场产生影响，因为它增加了对更小和更可负担的住房的需求。然而，不幸的是，在美国，住房仍然是一个令人不安的问题。房地美将继续关注这个问题，并探索解决这个问题的方法。
附录
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