原文链接 by John Goreham
由DeepL翻译
在这篇文章中，John与Mashvisor的投资者分享了他希望在购买第一套出租房产之前知道的4件事。
购买我的第一套租赁房产并不是我一时冲动的决定。在我年轻的大部分时间里，我的祖母拥有一些出租单位，我曾在这些单位上做过一些小的油漆和类似的工作。我曾经看着她管理财务部分的业务。她会在周一开出账单，准备去银行。那是她的 "休息日"，她每周有60小时的工作，经营着一家美容院。我比一些新的租房投资者准备得更充分，但在一些关键方面却准备不足。
回顾我的租赁房产生意的起源，我现在可以清楚地看到，有四件具体的事情我希望在购买我的第一套租赁房产之前就知道。Mashvisor要求我分享这些，希望新的投资者可以从这些经验教训中受益。
我的第一个出租物业的门面
第一课：一个好的房地产律师的重要性
虽然我知道我需要一个伟大的房地产经纪人，当购买我的第一个租赁物业，它原来我需要更多的帮助。具体来说，就是法律上的帮助。在购买第一套投资房产时，我之前只买了一套房子，就是我住的那套。这和大多数房主的第一次购房方式一样，我们使用的律师在组织销售方面做得很好。任何一个房地产投资者都知道，当你把买房当做投资时，需要考虑的问题就更多了。
我在购买第一套出租房产时使用的第一个律师并不是房地产投资方面的专家。当然，他能够看到契约是在成交时注册的，后来他还帮我把这个转移到我的有限责任公司名下。但是，在我开始投资房地产之前，他并不懂得为我设立有限责任公司，也没有收取适当的服务费。相反，他做的工作比我后来用过的律师要少得多。四处寻找合适的房地产律师。
第二课：税务方面的考虑
在美国，从事房地产投资的人都不想成为税法专家。可悲的是，为了避免巨大的失误，至少必须在法律事务方面有能力。这并不有趣，但你需要了解房地产税和有限责任公司所得税的基本知识。即使这样，你也需要一个注册会计师，也许还需要一个税务律师来帮助你制定一个计划，以管理日常的营业收入和年度联邦、州和地方税务申报。
在这里，我再次幸运地购买了我的第一套出租房产。我找到了一位伟大的注册会计师/税务律师，他帮助我建立和组织我的业务，使我的年度报税变得简单。更重要的是，他陪我走过了什么该做什么不该做的雷区，以避免意外的资本利得税。在我换成真正的专业人士的第一年，他为我节省了700美元的税款，而之前的会计师却漏掉了。一定要找到一位优秀的税务专家，并在纳税季节之前开始与他或她合作。
第三课 买保险
选择保险是一件你不得不面对恶心事儿。你是在赌，赌你有一天会遭受灾难，需要购买责任保险，或者赌你的一处财产会遭受损失或被烧毁。你每年交的保险金可以让你夜不能寐，但你花的每一分钱都希望用不上。
从我买下第一套出租房产的那天起，我每年都会预付保险单。在我近十年的租房生涯中，我从未提出过索赔。事实上，我从未提出过任何类型的保险索赔，从来没有。所以，当我在去年被两家保险公司辞退时，我感到非常惊讶，因为他们从我的出租物业业务开始就与我合作。
滴是由于两件事。首先，我和我的新妻子搬进了她已经投保的房子，因此我卖掉的住宅的保险也被撤消了。其中一份保单是由我个人的房主保单公司出具的，他们只有在个人也为租房投保的情况下，才会给房地产投资者 "好处"。第二张干脆就不做这个生意了。
寻找新的保单，最后我在几个方面是幸运的。我所有的单位都是租的。如果它们没有被填满并签订合同，保险公司告诉我，他们可能会选择不承保我。每家保险公司还要求我提供我的出生日期，这让我很吃惊。这是为了让他们可以查看我所有的保险单，看看我是否曾经提出过索赔。如果我这样做了，他们告诉我，他们可能不会承保我。
最大的惊喜是，我多付了大约30%的费用。我找到的最好的价格（旅行者保险）比我一直支付的价格低了一大截。这个警钟来得很晚，可能让我损失了数千美元。现在，我知道每隔几年就会四处寻找最好的保险交易。
第四课：政府不是房地产投资者的朋友
最近的教训是在今年。覆盖我公司经营地点的州政府和联邦政府通过颁布驱逐禁令，否定了我与租户签订的法律合同。他们的做法是，如果租户停止支付租金，他们就取消了唯一的追索权。暂停驱逐意味着房东不能再为他们提供的服务获得报酬，也不能采取行动来阻止这种情况。
更糟糕的是，许多城市开始致力于取消租金。纽约州伊萨卡市议会在市长的支持下，通过了房租取消法案。这一法案使房东与租户签订的合同无效，也没有给房东任何补偿。从本质上讲，这是政府的一种非法剥夺。令人难以置信的是，该措施仍然要求房东向伊萨卡缴纳房产税。
从实际情况看，去年美国联邦、州和地方政府都站在租客一边，反对房东。尽管房东和我一样，购买了空单位，自费装修，然后提供经济适用房，但房东还是成了敌人。
如果我在购买第一套出租物业之前看到这些行动，我可能会把时间和资本投入到不同的事业中。如果你是作为一个初级房地产投资者购买出租物业出售，请认真看看你所在的州和当地的租金控制和租户权利立法提案。睁大你的眼睛进入这个行业。
我的第一个出租物业的厨房
自从买下我的第一套出租房产后，这些年我学到了很多东西。除了上面的教训，我还了解到，Mashvisor拥有大部分我在起步时试图自己创建的工具。如果你正试图计算现金回报率或投资回报率，请帮自己一个忙。今天就注册Mashvisor吧。从Mashvisor开始很简单。
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