由DeepL翻译
Robin Young Published on March 17, 2021
在COVID-19的最初几个月，租房行业面临一个可怕的问题。如果大量租房者失去工作，无法支付房租，会发生什么？对此，行业组织和软件公司（包括我们的母公司RealPage）走到了一起，每周都会公布最新的能够支付月租金的租房者比例。结果出乎意料地令人振奋。在过去的6个月里，租金支付额只比前一年的租金平均下降了1.7个百分点。据报道，截至2021年1月底，93.2%的租房者已经支付了房租。
然而，当业界的注意力都集中在有大量数据的物业--大型、专业管理的公寓楼--的租金支付率上时，小型出租物业的业主和居民却一直在默默地挣扎。帮助经营个人投资者拥有的小型多户型和单户型租赁物业的物业经理们一直在尽最大努力让客户和居民不受影响，但在这个过程中，他们往往牺牲了自己的盈利能力。
自COVID-19开始以来，我们在多个时间点联系了出租业主、租客和物业经理，专注于更好地了解危机对市场中一个经常被研究忽略的部分的持续影响。这篇文章将结合我们从2019年到2021年的主要研究数据和两家研究机构对2015年到2018年的人口普查数据的分析，清晰地描绘出COVID-19让许多小型租赁物业业主及其居民处于岌岌可危的财务状况。关于我们对流行病和经济衰退如何影响租赁业主的更多发现--以及物业经理可以在哪些方面发挥最大的作用--请务必查看《2021年租赁业主报告》第一卷。
有多少小型租赁物业由个人投资者拥有？
小型租赁物业更有可能由个人投资者拥有，当他们的租金收入受到威胁时，他们没有财务资源来度过困难时期。
截至2018年，75%的单户型物业和77%的小多户型物业由 "mom and pop "房东拥有，相比之下，大型公寓楼仅有18%。这意味着小户型租赁物业被投资公司拥有的可能性要小得多，因为这些公司有资金来弥补租金损失。
以此来说明问题。如果一个个人投资者的租赁组合由一套单户住宅组成（我们调查的近1/3的租赁业主都是如此），当他们的租户无法支付租金时，业主已经损失了100%的租金收入。此外，35%的小户型出租房业主已到退休年龄，这增加了他们的房产代表其主要收入来源的可能性。
这些租赁业主也不太可能从2020年CARES法案的规定中受益。他们不太可能持有联邦政府支持的抵押贷款，使这些业主及其居民免于房利美和房地美的援助计划。此外，由于他们倾向于自己管理自己的出租房，或者在单一物业经理的帮助下，他们没有资格获得小企业支持或工资保护计划。
有多少小型出租物业的业主直接拥有自己的物业？
小型租赁物业的业主不太可能直接拥有自己的物业，这使得这类租赁物业在金融危机中更容易被取消赎回权。
在我们调查的租房业主中，只有30%的业主完全拥有自己的房产，这意味着70%的租房业主每月都要负责支付抵押贷款--即使住户无力支付租金。这种情况在小户型多户型物业（如复式和三层楼）的业主中尤为明显，他们完全拥有物业的可能性比单户投资者低21个百分点。
好消息是，在我们的调查中，93%的每月支付抵押贷款的出租业主到目前为止都能跟上他们的付款。不过，其中23%的业主表示担心自己未来能否继续按时还款。在我们调查的业主中，有7%的业主至少有一次漏付，其中一半的业主仍未付清；5%的业主曾要求暂缓或协助支付按揭贷款；3%的业主曾用信用卡支付按揭贷款或其他物业费，可能是因为他们的月租金收入不足。
小户型出租房业主有多依赖租金收入来支付账单？
每月的租金在小型出租物业的运营费用中占的比例较小，这使得许多个人投资者不得不依靠自己的储蓄来支付账单--即使在经济好的时候。
在近三分之二的小型出租物业中，月租金收入仅能支付不到80%的运营费用。因此，当租金支付中断时，个人投资者不得不动用自己的积蓄或申请贷款来支付抵押贷款、物业税、维修费用和其他账单。相比之下，只有18%的大型公寓楼会出现这种租金收入不足的情况，因为这些楼宇的投资者往往拥有更大的投资组合和更多样化的收入来源。
小型出租房的居民如何受到COVID-19的影响？
小型出租房的居民更有可能因COVID-19而使他们的收入受到威胁；当他们失去工作时，更不可能履行他们的财务义务；更不可能得到联邦援助措施的保护。
31%居住在单户出租房的居民和29%居住在小户型房产的居民在COVID-19期间收入减少。相比之下，只有18%的大型公寓楼的居民出现了这种情况--这很可能是因为这类房产中许多是在前十年建造的，其价格是为高收入的租户而设。
小型多户型物业的居民也更有可能过着薪水至上的生活。当他们失去收入来源时，他们比大户型物业的居民更不可能凑齐资金全额支付房租，降低了8个百分点。
总而言之，收入受到疫情威胁的租房者中，有超过一半的人住在小型出租屋。然而，由于他们不太可能拥有联邦政府支持的抵押贷款，只有12%位于小型出租物业的单位受到CARES法案的保护，相比之下，一半的公寓楼单位受到保护。
我们在1月份调查了近1700名租房者，其中一半人住在单户或小户型多户型房产中。在这些小户型出租物业的居民中，76%的人到目前为止还能跟得上房租，不过26%的人目前还在支付房租，但他们担心自己未来是否有能力继续支付房租。自COVID-19开始以来，25%的人至少拖欠了一个月的房租，其中59%的人仍然没能赶上。此外，在过去一年的时间里，。
16%的受访者与他们的物业经理制定了付款计划。
7%的人向所在城市或州申请了租房援助；
6%的人因为无法支付全额租金而用信用卡支付房租；
小租房的偿债能力如何影响大范围的租赁市场？
小型出租屋业主和居民的困境可能会对整个租赁市场产生连锁反应。
自然形成的可负担的租赁单位--这些单位没有得到政府计划的补贴，但业主以中低收入工人可负担的价格来定价--正在迅速消失。2014年至2018年，超过400万套月租金低于1000美元的单位消失了，因为一些单位被卖给了投资者或房主，而另一些单位则被拆掉或改作其他用途。
与此同时，月租金超过1000美元的单位增加了460万个，因为供应紧张和建筑成本上升推高了价格。到2018年底，这些成本较高的单位占全国租赁住房存量的近一半；而这一趋势在此后的几年里一直在持续。
这些自然形成的可负担的租赁单位中，大部分由个人投资者拥有。如果这些租房业主出售他们的房产或失去抵押品赎回权，他们很可能被投资公司购买，他们会将租金提高到市场价格；或者被购房者购买，从而使该单位完全退出租赁市场。
在我们的租房业主受访者中，每3人中就有1人考虑在未来2年内出售部分或全部租房，不过也有一些人会购买新的房产来代替。因此，小型出租物业的业主和居民缺乏援助，可能会在中低收入工人最需要的时候，将负担得起的出租物业从市场上赶走。
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