由DeepL翻译
随着COVID-19在美国的流行，许多州开始实施暂停驱逐令。其中一些州规定，即使房客停止支付租金，也不能驱逐。这些租客不应该仅仅因为失去工作、应急基金日益减少而被驱逐。
我们还看到的是，即使是很多商业地产，比如大型商场和公寓，也开始有租客交不起房租。其实我有好几个购买了公寓或单户住宅的同事，现在就在为这个问题而苦恼。
欠租的情况下，现在是投资房地产的好时机吗？
我的答案是 "是！"。
你现在应该投资的最明显的原因是美联储的刺激措施导致的历史低利率。通过锁定一个低利率，你从字面上看，你节省了自己成千上万的抵押贷款。假设你把20％的首付买了一套30万美元的房子。如果你得到2.5%的利率，而不是4%的利率，你每月将节省197.5美元的利息支出，也就是每年2370美元。10年下来，就能省下23700元。
第二个原因是现在是投资的最佳时机，因为房地产是一个时间游戏。如果你问任何一个房地产投资者，他们最大的遗憾是什么，几乎都是这样的："我希望我年轻的时候能早点买更多的房产。"
为什么时间在房地产中如此重要？房地产可以通过三种方式积累财富。
升值。这是指房屋的价值随着时间的推移而稳步上升。我们都听过这样的故事：一个年轻的房地产投资者在很早以前就在一个新兴地区甚至是大城市购买了房产，20年后，他们成为了百万富翁，因为他们坚持了下来。这是因为对于大多数房地产投资者来说，升值是最大的财富积累者。
租金上涨。在大多数市场上，你可以随着工资的上涨而提高租金，以跟上通货膨胀的步伐。虽然你的抵押贷款月供保持不变，但随着时间的推移，每笔付款会越来越容易支付，因为你的租金收入和现金流都会增加。
税收优惠和折旧。房地产是投资中最大的税收优惠工具之一。你不仅可以扣除房产上发生的几乎所有费用，还可以扣除 "幻钱"，在房地产界被称为 "折旧"。基本上，国税局承认房产是有损耗的。因此，他们把购买价格，减去土地价值，剩下的任何东西除以27.5年（这被认为是住宅物业的 "使用寿命"）。这每年的折旧可以作为损失每年从你产生的租金收入中扣除。
现在我们已经谈到了房地产投资的一般好处，让我们深入了解我的想法。
我如何在每周不到3小时的时间里建立一个6位数的租赁组合
不，这不是因为我运气好。事实上，你可能不想和我一起去拉斯维加斯 因为我会把你的钱都输光。相反，我投资于一个市场 这是防驱逐，高利润，和可扩展。这就是学生住房市场。
大多数房地产投资者只出租一个单位，就把一半的现金留在了桌子上。如果我把我的一个单户住宅作为一个单元出租，截至2021年3月，我每月只能拿到1419美元。而我却多加了两间卧室，使其成为五间卧室的房子，平均每间卧室收费620元，每月反而能赚3100元。所以我的每间出租屋的租金收入都增加了一倍多。
我每年都会购买一套租房。而仅仅过了四年，我现在拥有四间租房，每月的租金收入为10755美元。不仅如此，我还能在繁忙的全职药剂师工作的同时做到这一点。
现在，在你走之前，"哇，你的意思是你要把房子租给那些狂欢的大学生？" 在我投资的五年里，我从来没有因为租客造成的房屋损坏而不得不保留保证金。
如何投资学生房
我把它分为三个步骤。
第一步：选择合适的大学
你可以通过简单地选择合适的大学来过滤掉很多聚会型的租客。重点关注那些声名显赫、学术上的精华的大学，你很可能需要接近4.0的GPA才会被考虑。大部分学生都会认真对待自己的学术和学位。
第二步：选择合适的交易
你需要选择一个不太贵的房子，但有能力增加额外的卧室来支撑你的现金流。确保有足够的市场需求来收取你想收取的价格。并确保你购买的房子离大学很近。
第三步：选择合适的租户
一般都是父母付房租，所以你永远不用担心欠租的问题。如果可以的话，没有家长会冒着孩子在大学期间被赶出住处的风险。但你确实需要对学生租客进行筛选，选择合适的类型。
我重点挑选专业学校的学生，比如医学、药学、牙科或护理专业的学生。这样他们通常已经成熟，需要努力学习才能拿到专业学位，因为这些课程很难学。
我还发现，法律、工程和计算机科学的学生也很好用。我通过他们的社交媒体查看是否有吸烟、吸毒、酗酒或聚会的照片。这可以确保你找到负责任的租客，他们会真正照顾你的房子。
在COVID-19期间，我是如何做到100%的入住率与付费租户的？
现在你可能会问的最大的问题是："COVID-19要开始了，课程也要搬到网上去了，你的学生租客怎么样了？" 事实上，我的17间卧室的入住率已经达到了100%。其实大学附近的住房即使在这段时间也很抢手，有三大原因。
学生还是想过一些大学生活。而最好的方式就是和朋友一起住在房子里。很多同学都喜欢在一起学习，甚至一起看讲座。高校还是有很多的活动，学生必须要合作。而一些大学，尤其是专业学校，仍然要求学生进行在职培训和/或实验室工作。我注意到研究生特别需要靠近校园，因为他们需要使用学校提供的仪器完成研究项目。
学生在父母家无法集中精力。我的几位房客告诉我，他们父母的住处太过拥挤和混乱，让他们无法集中精力学习。我知道每当我和父母住在一起的时候，我就会很容易分心，难以完成学业。
大学生喜欢自己的独立。想象一下，如果有一个女朋友或男朋友，让他们在你父母的地方过一个浪漫的电影之夜。在与另一半的 "独处时间 "里，有父母在身边会很快变得尴尬。许多大学生也很享受摆脱父母告诉他们该做什么的感觉。
这并不是说实现六位数的租赁组合是一块蛋糕。对于任何市场，但尤其是学生房，你都需要掌握六项具体技能。
如何投入
掌握这六项技能，让我在不到四年的时间里，从第一套房产只赚了1280元，到建立起月入10755元的投资组合。
沟通。这涉及到自信、自信，并能准确地表达出你所寻找的东西。能够迅速化解冲突，并确保你的期望是明确的，这对成功的房地产投资是如此重要。
要约/交易分析。这包括了解你的数字，并弄清楚你投资的地方的市场需求。研究投资术语，如NOI，CAP率和CapEx，如果你不知道他们已经。
营销。如果你没有租客，你就没有收入。句号。学习如何营销自己，使你总是能得到稳定的高质量的租户，这是我不得不花了五年时间来完善的技能。
管理。如果你不想让房地产投资成为全职的第二份工作，那么就必须建立系统和流程，帮助你自己实现整个管理过程的自动化。你可以随时聘请物业经理，但他们会从你的利润中拿走很大一部分--通常是你收入的8-12%。
邀约谈判。在任何交易中获得一个好价格的关键是谈判，并帮助卖方也得到他们想要的东西，这样才能创造一个双赢的局面。我们不应该回避谈判。相反，我们需要拥抱它。
团队建设。作为一个房地产投资者，要想走得更远，你需要一个可以依靠的团队。在某件事情上得到专家的建议比浪费几年时间自己尝试去做更重要。如果你想修复你的iPhone，你可能不会试图通过编程学校在未来四年内修复它。相反，你会走到你当地的苹果商店，让他们为你修复它。如果我想更换一条排污管道，你敢打赌，我一定会雇佣一个我可以信任的承包商为我做这项工作。
最后，你需要承诺成功。意思是说，你要让它发生，无论什么。
你得到了一个讨厌的租客或不得不放弃一些辛苦赚来的钱在昂贵的维修？那又怎样？重新振作起来，下次你会知道得更好。你会在旅途中发现一些事情，因为没有人在开始之前就知道一切。
这就是为什么我建议通过在比赛中而不是在场边练习这些技能。甚至更好的是，找一个正在做你想做的事情的教练，他可以帮助你发展和掌握这六项技能，并向你展示自己真正的可能性。
记住，房地产不是一个 "先等后买 "的游戏。而是一个 "先买后等 "的游戏。投资者能做的最糟糕的事情就是停留在分析麻痹中，看着别人为家庭积累财富，永远不知道什么时候才能轮到自己。如果这是你，让我告诉你，现在就轮到你了。
一旦你决定要实现它，你会发现事情会自然而然地开始落到实处。人们会在一路上帮助你。至少这是我的经验。在COVID-19中，你可以开始进行房地产投资的最佳方式之一是投资学生住房。这不仅是一个安全的赌注，它也是一个成熟的，高利润的策略，低到没有驱逐风险。
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