短租房的房东的税务负担

由DeepL翻译

使用Airbnb等流行的租赁服务进行短期住宿正迅速成为常态。那些在Airbnb上有房源的人一般都是house hacking（multifamily，自住一间其他出租），或者把他们的房子作为短期的度假房。这是一个很好的系统，也是一个很好的方式，可以赚取比一般月租更高的租金费用。

但是，Airbnb的税收如何改变你的税务负担？

如果投资者不小心，他们最终可能会使从Airbnb或类似的托管服务中获得的收入受到15.3%的额外自雇税。让我们讨论一下你是如何使自己受到这种税的影响，以及避免这种影响的方法。

Airbnb房东的自营职业税基本情况

在Airbnb或类似网站上出租房产时，自营职业税可能是你经历的一部分。当你报税时，你出租房屋的收入需要向国税局报告。

请记住，Airbnb不会从你的出租利润中预扣税款。如果你一年的收入超过2万美元，Airbnb会给你发一份1099-K，公司会向国税局报告你的收入。最好的做法是，无论你每年的利润如何，都要报告你的总收入。

在自雇的情况下，你可以扣除商业费用（后面会有更多关于扣除的内容）。然而，这涉及到一个额外的所得税，税率为15.3%。由于自营职业者既是企业又是雇员，所以你要负责支付社会保险和医疗保险税。如果你不小心，这可能会减少你的年收入，增加你的税单。

了解14天规则

如果你在一年中出租你的房子或度假屋14天或更少，你不需要支付任何州或联邦税。那么，Airbnb税就很容易了! 14天居住规则只适用于你在同一年内至少居住了14天的房屋。

在Airbnb税上报告你的收入

如果你每年出租你的房子或度假屋超过14天，那么你就要向国税局报告所获得的租金收入。问题是，你应该在附表E或附表C中报告这笔收入。

一般来说，你没有选择，必须在附表E中报告租金收入。这比附表C有优势，因为在附表C中报告收入需要缴纳自雇税。这就解释了为什么翻转和批发房产的投资者通常会成立S公司，以减少自营职业税的负担。

在附表C中报告收入通常也会使该收入/损失失去慷慨的被动活动损失扣除的资格，在你满足调整后的总收入（AGI）门槛的情况下，可以达到25,000美元。国税局的立场是，如果你在附表C中报告租赁活动，它就不再是租赁活动，而是一项业务。

如果你的平均租期超过7天，但少于30天，并且你提供了大量的服务，那么国税局就会认为你在经营一家旅馆或早餐店。这笔收入将在附表C中报告，并需缴纳自营职业税。

问题是，这些活动的净损失仍将被视为被动损失，如上所述，你可能没有资格获得25,000美元的被动损失补偿。所以，这其实是一个双输的局面，即你的收入要缴纳自雇税，或者你的损失不能被扣除。

实质性服务的定义

实质性服务主要是为了方便你的租户，如定期清洁、更换床单、女佣服务、做饭等。实质性服务不包括提供暖气和灯光、清洁公共区域和收集垃圾。基本上，酒店为客人提供的任何服务都可以作为实质性服务。

附表E与附表C对Airbnb税收的影响

为了说明这一点，我们假设你用10万美元现金买了一个地方，并使用Airbnb和其他托管服务将其出租。在整个一年中，你的总收入为25,000美元，扣除所有费用，包括折旧和摊销，你有10,000美元净收入。

假设你的平均租期超过7天，而且你没有提供实质性的服务，你将在附表E中报告收入和支出，你的净收入为10,000美元。

如果你确实提供了实质性的服务，你将在附表C中报告你的收入和支出，你的净收入需要缴纳自营职业税，税率为15.3%。现在你的净收入在被征收边际税率之前只有8,470美元。

如何减轻附表C的风险

设定一个最短的租赁时间段为8天。

不要为你的客人提供实质性的服务，如每天为他们打扫房间、洗衣服、换床单，以及为他们提供每日膳食。

如果可以的话，把你的平均租赁期推到大于30天。

关键的一点是，收入通常在附表E中报告比在附表C中报告更好。今天就采取必要的措施来减少你的报告和税收风险。

Airbnb税的商业扣减

你可能想知道你是否还有其他办法来尽量减少你的税务负担。如果你是自营职业者，你可以扣除商业费用，如租金或抵押贷款、Airbnb服务费、保险、房产税等。

修理费用和房屋装修费用也可以扣除! 一定要保存好你的收据，并将你的短期出租物业的财务状况整理好。如果国税局有疑问，最好能做好准备。

不要忘记占用税!

当你拥有和经营短期出租物业时，要向州和地方政府支付占用税。

Airbnb会自动扣留某些地区的占用税。检查你的州是否有协议让Airbnb扣留占用税。否则，你必须从你的净利润中支付它们。

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财富建设的规则

1. 避免赚取收入

2. 避免自我雇佣税。

3. 被动损失是好的。

4. 投资组合收入是好的。

5. 资本收益是好的。