作者： Mike Hartzog (Lender from Redmond, Washington)
由DeepL翻译
我时常在BP上看到一些成员希望更多地了解票据投资的帖子。 遗憾的是，似乎缺少关于这个主题的信息，尤其是关于不良票据的信息。这种类型的知识可能是很难得到的，所以我想我会通过一系列的博客文章来为这个主题提供一些信息。 这第一篇旨在提供一些基础知识的概述，并讨论比较常见的票据投资策略。
什么是票据？
票据就是简单的付款承诺。 例如，个人支票就是一张票据。 当房地产在融资出售时，会有一份名为承兑汇票的文件，它规定了贷款的条款，包括贷款金额、利率百分比、付款金额、付款次数、频率和时间、逾期付款罚金等。 票据本身，只是一种付款承诺，并没有抵押物担保。 在融资性房地产交易中，票据是通过担保工具来担保的。 根据不同的州，这种担保文书可以是抵押贷款，也可以是信托契约。 担保文书将票据与契约联系在一起，作为对作为抵押物的财产的留置权。 它还阐明了贷款人的追索权（取消抵押品赎回权），如果借款人未能支付，以及许多其他细节，我们不会进入这里。
什么是票据投资？
当一个人投资票据，票据和其担保工具一起购买。 换句话说，投资者购买了担保债务，成为出借人，之后就有权从借款人那里获得付款。 一般来说，票据投资者以剩余本金余额折价购买票据。 很多人觉得很难理解为什么有人会以折价出售票据。 我们将在不久后更深入地讨论这个问题。
留置权位置
在我们介绍不同类型的票据投资策略之前，必须先介绍一下留置权位置的话题。 当债务以不动产为担保时，会以留置权的形式记录在契约上。 留置权头寸的规则是 "时间上的优先，排位上的优先"。 简单地说，就是以留置权与契约相对的日期和时间来确定留置权的地位。 例如，第一抵押权之所以处于第一位置，完全是因为它的记录在第二抵押权等后续留置权之前。 有几个例外。 拖欠的财产税是最常见的例外。 当市政当局因拖欠税款而留置房产时，留置权就会排在前面。 另一个例外是 "超级留置权 "州的HOA会费。 在这些州，拖欠的HOA留置权就像税收留置权一样。 留置权位置在票据投资中很重要，主要是因为在法拍屋的情况下，留置权人根据其留置权的位置，从出售所得中支付。 第一个位置的留置权先支付，如果有剩余，第二个位置的留置权就会被支付，以此类推。
常见的票据投资策略
票据投资的策略有很多，我很肯定我对所有的策略都不熟悉。 我将介绍常见的几种策略，分别是：履约票据投资、不良第一留置权投资、不良第二留置权投资。
执行票据投资--买入并持有
履约票据简单来说就是借款人定期付款的票据，投资者购买这些票据是为了实现经常性的被动收入流。这类似于购买租赁房产，但没有物业管理的烦恼。许多待售的履约票据是在业主融资购买房地产时产生的，卖方希望套现，而不是继续按月付款。这些票据一般是以剩余本金余额的折价购买，为投资者提供比票据利率更高的有效收益率。这些投资的两位数收益率相当普遍。 为什么有人会以折价出售？答案很简单，有时生活环境决定了现在的钱比长期的钱更重要。
执行票据投资--买长卖短。
如果我告诉你，现在给你100元还是10年后给你100元，你会选择哪个？ 答案是显而易见的，我们直观地知道这一点。事实上，今天的钱比未来的钱相当值钱。 这是因为今天的钱可以进行投资，获得长期的回报，而未来的钱却不能。有一个标准的金融公式（现值）来计算未来的付款到底值多少钱。 如果你看一系列贷款在若干年内的还款额，并对每笔还款额应用现值计算，以贷款利率作为贴现率，你会发现每笔还款额的价值是逐渐降低的。 例如，10万贷款，利率10%，30年，月供877.57元。 第一笔付款的现值是877.57元，而第30年的最后一笔付款的现值只有43.87元！这就是所谓的 "买多卖空"。 买长卖短策略就是利用这种随着时间的推移而出现的价值退化，采用一种被称为卖出局部的技术。 在这种技术中，投资者购买了一笔履约贷款（打折），并将贷款前面的一些高价值款项卖出，保留了价值相对较低的后面部分。 购买得好的投资者可以低价或无偿保留这后面的部分，甚至可以通过出售前面的部分来获利。 卖出了字库部分，投资者就收回了大部分或全部的原始投资，并保留了一笔有价值的资产，这将在未来提供收入来源。 如果贷款在到期前再融资或在出售房产时还清，投资者就可以获得本金的现金红利，而本金的后面部分则是他们应得的。
不良第一留置权投资
在这一策略中，投资者购买了借款人已经停止支付的贷款。 银行现在账面上有许多这样的贷款，并选择将其中的一些贷款卖给投资者，以使它们从账面上消失，而不是花时间和代价去取消赎回权。 由于这些票据是不良的，它们的销售价格比本金余额有很大的折扣。 购买这些票据的投资者有几种退出策略可以考虑。
以折价购买的贷款可以被修改，以免除欠款，减少本金余额，从而降低付款。 许多借款人的房屋严重不足，已经停止付款，只是因为他们不认为有必要支付贷款余额，因为贷款余额是其财产当前价值的两倍或更多。 还有些人则是在就业方面受到了挫折，发现自己的还款能力远远不够，无法再把贷款还上，所以放弃了还款。 不管是什么原因，解决贷款可以解决房主痛苦的财务问题，并为投资者提供以非常好的折扣重新获得的贷款。
契约代持--当解约不可能或不可行时，通过契约代持来占有房产有时是一个可行的方法。 通过这种方式，借款人将契约签署给留置权持有人，作为债务的代价。 要注意的是，任何次级留置权都将保留在契约上。
卖空 - 就像银行一样，票据持有人可以批准借款人卖空。 与 "留置契约 "一样，次级留置权会使这种方法不可行，因为在出售中必须转让清晰的所有权。
取消抵押品赎回权--在某些情况下，这种方法可能是唯一的选择。 缺点是它需要时间，并产生持有成本和法律费用。 好处是消除了次级留置权，留下清晰的产权。
不良第二留置权投资
由于留置权地位低于第一留置权，不良第二留置权可以以极低的折扣购买。 这些类型的票据在财产价值方面部分或全部不足是很常见的。 赎回是主要的退出策略，因为从第二位置的法拍屋和代契约将使第一留置权留在原地。 正因为如此，不良第2留置权的投资者往往会寻找具有第1留置权的票据，并仔细审查借款人的质量，而不是关注抵押财产的价值。 要深入了解这种票据投资策略，我建议收听Bigger Pockets播客--第28期节目，在节目中，Dave Van Horn分享了他在这个主题上的专业知识。
尾声
我希望这为这个有点深奥的投资领域提供一些见解。 与标准的房地产投资一样，在票据中找到一个坏的交易比好的交易要容易得多。虽然回报可能是非常好的，但风险可能是相当大的，特别是与不良票据。 这些只有通过扎实的工作知识和相当的工作才能减轻。 在研究潜在的票据投资时，有许多方面需要考虑。 请看本系列的第二部分，我将介绍评估潜在票据购买所需的信息。
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