作者：Mike Hartzog （Lender from Redmond, Washington)
由DeepL翻译
本篇文章是在我之前的系列文章基础上进行的。"票据投资简介 "和 "不良票据投资评估要素"。 在这篇文章中，我将讨论如何根据一些可能的退出策略评估潜在的不良票据（NPN）投资。 我应该指出，在这篇文章中，我交替使用投资者、留置权持有人和贷款人这三个术语。
首先，让我们按偏好顺序回顾一下主要的退出策略。 这里的顺序是我的偏好，我将解释为什么，但我承认其他票据投资者对此有不同的观点。
贷款修改
卖空
代用契约
取消抵押品赎回权
复职
报酬
贷款修改
在我看来，贷款修改是最理想的退出方式。 它快捷方便，对投资人和借款人来说都是一种胜利。 如果能做到有利可图，为什么不帮人家呢？ 我看到的很多不良票据，在财产价值上都是远远不足的。 一般来说，我们看到这些贷款的发放日期在2005-2007年，也就是说，业主在市场顶峰时买入或再融资。 2008-2009年房价下跌，就这样了。 许多业主停止支付，只是因为他们的资金远远不足。 还有一些人遭遇了就业问题，让他们远远赶不上付款，于是他们放弃了，不再付款。 不管是什么原因，如果有机会的话，很多拖欠房贷的业主都想保留房产。
这些水下票据一般是以现状房产价值的百分比出售，而不是以未付贷款余额（UPB）的百分比出售。 这提供了一个非常低的UPB百分比的入口，这使得投资者可以在修改本金余额较低，免除arears，并得到借款人一个较低的付款自由度。 有时，简单地免除欠款就足以让他们回到正轨。 与借款人的讨论是确定他们的情况并拿出解决计划的关键。
这种退出方式并不局限于水下抵押贷款，但当贷款人有能力以有意义的方式改革债务时，让贷款重新履约的可能性更大。 简而言之，当你有一个有意愿的借款人，在你愿意提供的改造贷款范围内，有能力支付改造后的贷款时，这种退出是可行的。
卖空
卖空是一种很好的退出方式，但它需要业主的配合。 卖空的好处是，它避免了对房产的所有权，以及随之而来的费用、责任和未知因素。 作为贷款人，您有权批准或拒绝购买报价。 卖空的风险是，买卖必须由借款人在成交时签字，他们可能只是为了争取更多的免费住房时间而拒绝签字。 对此，一个缓解措施是给他们分一杯羹作为激励，即在过户时从买卖收益中分出一些小钱。 此外，次级留置权的存在也会使这种退出方式不可行，因为这些留置权必须在成交时付清（连同应缴税款），才能将清晰的产权转让给买方。
契据
契约代替退出涉及一项协议，根据该协议，所有者将财产契约给留置权持有人，而不是在取消赎回权的行动中失去该财产。 这比取消抵押品赎回权更快，这取决于国家，但对留置权人来说风险增加。 法拍程序会将初级留置权清除干净，而代契则不会，所以必须非常小心，以确保所有初级留置权在前期被识别出来，并且在这个过程中没有新的初级留置权潜入。
如果你拿下的代书契有初级留置权的存在，你应该做好处理的准备。 即使留置权很小，也有麻烦的因素要处理。 我的经验是，留置权人一般会拒绝与非原欠债方的人交谈。通常需要债务人的签名信，允许你和留置权人谈话。 我发现，当存在次级留置权时，取消抵押品赎回权通常是一个更好的方法。
取消抵押品赎回权
取消赎回权是我们最坏的情况下的退出，因为这种退出需要的时间最多，产生的费用也最大。 法拍的好处是，如果你正确地购买了票据，它始终是一个选择，它抹去了所有的次级留置权。 因为它是我们退出策略中最昂贵的，我们用它作为我们的主要码棒来衡量任何潜在的NPN投资的可行性和预计回报。
我一般会在购买任何NPN票据后立即开始止赎程序。 我之所以这样做，是因为取消抵押品赎回权的过程是在一个预先确定的时间表上运行的（这个时间表因国家不同而有很大的差异），我想尽快让这个时钟滴答作响。 开始取消抵押品赎回权的过程也让借款人得到通知，让他们知道聚会很快就会结束。 这为借款人提供了一定程度的动力，让他们开始与我们沟通，以便我们可以讨论更理想的退出的可能性。 违约通知（催款信）是这个过程的第一步，而且费用相对较低。很多时候，这就是打开对话的全部内容，其他尝试都失败了。 作为贷款人，你可以停止在那里的过程中，或继续移动预先警告你的自由裁量权。
另一件事要记住法拍的是，留置权持有人可以设置在法拍销售的初始出价高达UPB +欠款+垫款的价值。 如果你想获得财产的所有权，设置最大的出价是你最好的选择。 如果你希望在拍卖会上出售房产，你可以将出价调整到最高限价以下，以留下一些肉来鼓励其他人出价。
恢复原状
恢复还款是指拖欠贷款的借款人将贷款转为现款并恢复还款。 当贷款以较深的折扣购买时，这通常是一件好事，但如果折扣不够深，也可能是一种风险。 我最近评估了一个票据投资，贷款已经修改为2%的固定利率，业主有5万资产，有1.7万的欠款。 我的出价在房产价值和UPB方面都很低，因为我必须考虑到如果借款人恢复贷款，我将被我基于购买价格创造的投资收益率所困。 我没有中标。 中标者出价为房产价值的60%，在复贷的情况下，将产生4%的投资收益率。
报酬
比方说，一个潜在的票据投资具有非常小的LTV，即使按面值购买（购买价格=UPB），该投资也会在取消赎回权的退出中获得巨大收益。 在这种情况下，可能很想纯粹根据抵押品价值出价，也许出价比UPB更高。 这将是一个很大的错误。 如果借款人意外地还清了贷款，你的投资会怎样？ 你就会亏损! 千万不要为贷款支付高于面值的价格。
评估潜在的票据投资
基本的数学与其他投资是一样的。 资产的总价值-成本=利润率。 我们在估算成本和价值时一定要保守，这样才能减轻我们信息的不完善性。 重述一下，我们需要得出投资价值和预计投资成本的数字。
投资价值
如果房产价值大于未付余额+欠款，我们以未付余额+欠款作为价值基础。如果未付余额大于房产价值，我们就用房产价值作为我们的价值基础。 无论哪种情况，我们都需要对房产的现状价值有一个很好的了解。 正如在之前的文章中所讨论的那样，房产估值可能很棘手。 理想的情况是，我们有一个最近的BPO或CMA，它提供了基于驾车外观检查的现状价值。 如果房产没有人居住，那么内部状况不佳的风险就会更大，为了投资评估的目的，需要判断从BPO的现状价值中去除多少价值。 我在这里的建议是，一定要保守地对待价值。 外部BPO通常会高估价值。
预计投资成本
简单地说，我们的投资成本是购买价格+应交税费+持有成本+止赎成本。 有些人会认为，销售成本也应该考虑在这里，但这取决于你计划做什么的属性，如果它是在法拍获得。 像任何其他的RE投资，我们可以出售它关闭市场的现状，修复和销售，修复和租金等。
以下是我们应该考虑的成本要素：
购买价格和相关费用
当期应缴税款
优先留置权
持有成本--计算出每月的持有成本，然后乘以该州法拍过程的月数，再加上几个月的缓冲期。 下面是RealtyTrac列出的法拍时间表，供参考。 (您的结果可能会有所不同。)持有成本的要素包括以下几点。
贷款服务
年税
财产保全 - 主要适用于无人居住的房产。
保险--许多投资者通过使用购买价格的强制保险来保护他们的投资。 费用取决于供应商。我发现每年每100美元的保险价值1美元是一个很好的经验法则，用于预算的目的。
法拍费用--这些费用因州和律师而异。 我有实际的成本数字，我已经取消抵押品赎回权的州，但需要使用保守的估计其他。 我发现这个表格是一个很好的参考。
维修预算--这可能会发挥作用，这取决于你的处置策略。
处置成本 - 成本取决于我们打算如何处理收购后的财产。 如果我们打算将其原样出售给市场外的投资者，成本是最小的。 如果我们打算在市场上出售给消费者买家，我们需要增加代理和成交成本。
总结
当你评估潜在的票据投资时，最好的票据投资是那些拥有所有退出权且有利可图的票据投资。 话虽如此，你可能对某些出口有强烈的偏好，并希望优先考虑这些出口。 例如，你可能想专注于锻炼，避免占有财产。 在这种情况下，你会希望避免空置的房产和低P&I支付的票据，而倾向于抵押房产被占用和UPB使房产价值相形见绌的票据。 如果你对占有抵押物更感兴趣，空置的房产是一个很好的选择，你将更多地关注抵押物的条件，位置等。 无论你的重点是什么，你必须确保法拍和恢复方案都能为你带来有利可图的结果。
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