本文意在分析Collin，Denton，Dallas三郡的独栋住宅高租金长租市场在2020年的出租速度与需求变动。如果您不熟悉这些地理位置，我已经把它们三个在下面地图里圈出来了。
首先我们简单看一下三郡整体长租市场的租金（Sale Price）和出租速度（Days to Sell）中位数这两年的变化。筛选条件为2019-2020年三郡出租的独栋住宅，租金范围$1000-$10000。样品数量约为35000。租金是线图，出租速度为柱状图。可以看出月租金基本保持稳定在$1700到$1900，并有小幅上升。而出租速度在2020年则明显加速，从四月份起出租速度中位数便降至20天以下，五月份到十二月份一直低于15天。这么紧俏的的出租市场是不是由于可选房源太少造成的呢？毕竟现在租客拖着不交房租您也不能驱逐他们。整体出租市场的分析我年底会在的另外一篇报告里详细说明，今天就单纯讲高租金市场。
选择高租金市场来分析，主要是最近有好多朋友和客户的咨询。朋友是好奇那么贵的房子是否有人租。客户则是考虑投资高租金房产，因为这些高素质的租客有更好的工作和稳定的收入，相应地可以减少拖欠房租的风险。
我把筛选条件定为2019-2020月租金$2800-$10000的独栋住宅。样品数量大概3800。分析使用箱图显示数据分布情况，如果您不熟悉箱图请看一下维基百科的介绍。下文所讲的Q1，Q2，Q3分布代表将样品从小到大排序，位置在25%，50%，75%的值。50%的就是我们常说的中位数。
上图为租金的分布情况，Q1，Q2，Q3分别为$2995，$3250，$3900（移动鼠标到顶部的箱图，会有相应的数据💬自动浮现出来。手机用户可能看不到的哦）。高租金的大众款都是在$3900以下的。
上面这张静静的图显示的是不同月份挂出来的出租房源出租速度的分布情况。横坐标为Listing Date的月份，纵坐标为出租速度，计算方式为Close Date - Listing Date的天数。出租速度在2019年一直维持稳定并小幅加速，一月的Q1，Q2，Q3分别为14，30，55天。十二月三值降至12，25，47。到了2020年，一月到八月出租速度相对稳定并逐渐加速，三值由12，25，45.75降至9，20，35。九月开始明显加速，十一月降为7，12.5，21。十二月的数据是在19号导出的，忽略接下来圣诞节的影响，其三值已降至4，6，8.5。
由此可见，高租金市场的出租速度是和整体市场的变化一致的。那么回到我们文章开始提出的问题，这种出租加速是不是由于库存房源减少而造成的呢？下面我们分析一下每个月的新房源以及相应的出租情况。（再次推荐您使用电脑浏览以可以查看下面图片中更多的数据）
上图红色的线为每月租金的中位数，红色的单一柱状图为每月新房源，紧随其后的堆叠柱状图为当月出租房屋数量，我细心地为各位将其填上不同的颜色，出租速度在30天以内（30-）为绿色，30-60天为蓝色，多于60天为橙色。如果您将鼠标移到上面会看到相应的百分比，您也可以放大或移动选择指定时间段查看。从每月新房源的供应上来看，2019，2020两年一月到九月的数值变化是相似的，大概变化范围在100到230之间，年中有高峰。2019年10月到12月的仍然有稳定的房源输出。相比之下，2020年10月起，新房源明显减少，需求市场已经开始吃掉更多的旧房源。让我惊讶的是，从这里我们一点儿也看不出自三月份开始的COVID对所选市场的影响。
上图为两年三个不同时间段出租房屋在当月的出租房屋总数的百分比的分布情况。可以看出2020年30天以内出租的房屋比例有显著提高。2019年三值分布为31.13%，42.91%，50.83%，而2020年提高为49.02%，55.79%，58.52%。相应地，更长时间出租房屋的比例有了明显的下降。简单来说，房子非常好租，挂出来很快就成交。我司负责的一栋月租金$3000的房产，3天close，惊呆了房主大大。
另外大家关心的现金流呢，根据投资方式不同，区别很大啊。为了让您对我负责市场范围内的房产有更好的了解。我自己开发了算法估算房屋价值，下面两张分布是房价与租金的比值和租金占房价的比例，您可以选择自己喜欢的指标来衡量投资情况。投资大家都是行家，我就不班门弄斧了。
结论：三郡的高租金市场出租情况很好。虽然十月份起新房源的量减少了些，但是一月到九月的房源是与2019年相当的。个人认为需求的增长更多的是由人口增长带动的。从2018到2020，Dallas年均人口增幅为0.57%， Collin和Denton分别为 3.36%, 2.76%。Census Reporter的人口数据中，房产销售热点城市如Frisco，Allen，McKinney，Little Elm，Plano的家庭收入中位数在10万左右，新兴城市Melissa，Prosper分别为为11万和14万。这些高收入的家庭可以支撑高租金长租的市场。
感谢您耐心的一直读到最后，希望您喜欢这份报告。文中的解读可能不够全面和深入，欢迎您的指正。相比全国性质的报告，这里的信息更有助于您的对于Dallas周边情况的了解。如果您有更多的投资想法，请和我联系，我们可以根据您的想法定制化报告。
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