By Dana Miller
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预计从2019年的价值来看，折扣将在25%左右徘徊。
在经历了2020年的沉闷之后，美国酒店业的交易步伐有望在今年有所回升，即使不能完全达到2019年创下的纪录水平。
LW酒店顾问公司总裁Daniel Lesser在最近的一次名为 "机会在哪里 "的酒店优化在线小组讨论中表示，在2020年3月15日COVID-19大流行之后，交易 "跌落悬崖"。
Lesser表示，2020年第二季度只产生了6笔1000万美元或以上的单一资产交易，而2019年同季度有35笔单一资产交易。这比去年同期减少了83%。
2020年第三季度有12笔交易，而上一年为40笔；第四季度有32笔单一资产交易，而2019年为54笔。
"生活中的一切都是相对的，"他说，第三季度总交易量同比下降80%，第四季度下降75%。
"显然，活动正在回升，"他说。
就2020年全年而言，交易量比2019年下降了52%--单一资产交易量为79笔，而不是164笔。2020年总交易额为53亿美元，而2019年为177亿美元，下降了70%；2020年每键平均售价为27.3万美元，而2019年为36.4万美元，下降了25%。
HVS经纪和咨询部门的董事总经理和负责人Eric Guerrero表示，2020年几乎一半的酒店交易是在经济和中档酒店领域。他预计这一趋势将继续下去，尤其是小企业管理局的债务减免可用于价值1000万美元以下的交易。
"另一个有趣的注意是，很多非酒店买家正在进入市场，"他说。
Guerrero估计，去年有8%的交易是要重新定位或转为其他用途的资产--例如，被政府重新用于高危房和经济适用房。一些多家庭投资者还买下了酒店，将其改造成独立的生活物业或公寓。
"我认为你会看到这种情况继续下去，"他说，"买家和卖家之间的差价[将]慢慢开始压缩，我们会看到今年发生的交易比去年多得多。"
Lesser表示，仅在加州，2020年第四季度就有10笔交易的价值在1000万美元以上。其中7笔是用于改建无家可归者住房。
"其中很多交易都是以一些非常健康的数字进行的，"他说。"有一家位于旧金山郊区的Extended Stay America......以接近45万美元一个房间的价格成交，用于转换为无家可归者收容所。"
他说，由于这些转换，除了酒店永久关闭外，行业供应也会下降。
FTI咨询公司的高级董事总经理Alan Tantleff表示，他的公司看的是行业的困境程度，而最好的衡量标准就是商业抵押贷款支持证券市场。
"几乎有20%的CMBS酒店贷款处于违约状态，这真是了不起。相比之下，去年这个时候只有1.5%，"他说。"酒店行业的困境程度是惊人的。自4月份以来，它实际上下降了一点......因为人们已经制定了忍让协议，但有一个忍让悬崖。"
Tantleff说，其中许多6个月、1年的暂缓协议即将到期，有几方都想利用困境。
"这就是保持定价上涨的原因；对于质量较好的资产来说，外面的竞争仍然相当激烈，"他说。
Morris, Manning & Martin的合伙人邓肯-米勒(Duncan Miller)表示，他的公司客户已经筹集了大量针对不良机会的资金。
"问题始终是，什么时候会进入市场，而且......我们真的看到了[2020年]第四季度的上升，"他说。
估值
Guerrero说，在流行病开始时，与2019年的水平相比，交易普遍打了30%至40%的折扣。
"我曾参与过一些交易，我们的折扣低至3%。在另一边，高达40％的[折扣]。很难说它最终会在哪里，但在我看来，我认为与COVID前的价值相比，大约25%是它最终会摇摆的地方，"他说。
他说，HVS一直在积极地与贷款人洽谈，融资也开始慢慢恢复，这将推动交易市场的发展。
Lesser表示，房地产投资信托公司Xenia Hotels & Resorts以7000万美元的价格出售了位于德克萨斯州奥斯汀市的492间客房的万丽奥斯汀酒店--比2020年1月上市时1亿美元的价格打了30%的折扣。
同样，Sunstone酒店投资公司也以8000万美元的价格出售了巴尔的摩市中心的万丽酒店。
"这原本应该以1亿美元的价格下调。这下降了20%，"他说。"这就是市场在说话。"
在纽约市，Ashford Hospitality Trust在收购曼哈顿的一家Embassy Suites 18个月后，以比公司支付的价格低40%的价格出售，他说。
芝加哥的华尔道夫阿斯托利亚酒店最近以5400万美元的价格交易，即每把钥匙约25万美元，"仅从纯房地产的角度和设施的质量来看......似乎是绝对的窃取，"Lesser说。
"上次酒店交易时，价格是5400万美元的两倍多，"他补充道。
相反，位于弗吉尼亚州阿灵顿五角城的万豪酒店（Residence Inn by Marriott Arlington Pentagon City）在2020年9月以1.48亿美元的价格卖给了亚马逊的Blackstone。此前一年，黑石以9900万美元的价格从Host Hotels & Resorts手中收购了该物业。
"这5000万美元的差价或在COVID期间增加了50%，"他说。
独特的情况
Lesser说，酒店是一个独特的资产类别，因为它每天都在出租客房，而这些单位的定价 "以纳秒为单位变化"。
"在高档市场，这是一件很美好的事情。在下行市场中，它会杀死你，就像我们一直在经历的那样，"他说。
住宿业很容易受到 "黑天鹅 "事件--不可预测的大规模危机--的影响，风险总是存在的，但这个行业会度过当前的危机，Lesser说。
"我确实相信，所有类型的旅游[将]报复性地回来，而且非常迅速--无论是企业商务、会议、休闲，"他说。"每次有灾难的时候，似乎我们都会在某些时候回来更大更好。这需要多长时间？我不知道。"
在以前的低迷时期，从经纪公司的角度来看，"就完成交易而言，你不得不牺牲价格来换取执行的确定性，"格雷罗说。
他预计这次会有很大的不同，可以同时拥有执行的确定性和价格，这将推动营销的前进。
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