由DeepL翻译
囤积了创纪录的资金来为不良商业地产融资的投资者们发现自己正处于一个艰难的境地。没地方花钱了😥
在去年冠状病毒关闭办公室、酒店和商店后，预期的大规模违约潮至今未能实现。现在，随着美国经济从流行病的低点摇摆到疫苗和刺激措施引起的反弹，打折交易的机会之窗在真正打开之前正在关闭。
这对大多数美国人来说可能听起来是个利好消息，但对那些期望从他人的不幸中获得丰厚利润的特定投资者来说，这是个问题。陷入困境的房产没有进入市场，因为业主几乎没有出售的压力。商业地产价格之所以能维持住--甚至上涨--是因为有这么多资金在追逐这么少的交易。
"我们开始看到挫折感转变成绝望，"经纪公司仲量联行（Jones Lang LaSalle Inc.）资本市场部门的高级董事总经理威尔-斯利奇（Will Sledge）说。投资者 "愿意把价格推高，把收益率压低，以便简单地调配资金"。
根据Preqin的数据，截至3月23日，美国私募股权基金为商业地产贷款储备了超过2500亿美元。其中包括创纪录的758亿美元的不良债务，这一数字因去年爆发的房产逾期付款而增长。
募资者继续捞取承诺。Cerberus资本管理公司周一完成了一个28亿美元的机会主义房地产基金，超过了原定的20亿美元目标。橡树资本管理公司(Oaktree Capital Management)上周表示，募集了47亿美元的房地产机会基金，超过了35亿美元的目标。
现金堆可能会增加更多。根据世邦魏理仕集团(CBRE Group Inc.)的一项新调查，今年有近30%的机构投资者将目标锁定在不良和机会型商业地产交易上，比2020年初的份额增加了近一倍。
"所有的资本都在那里，会有一点'三傻'效应，"房地产数据公司Real Capital Analytics的高级副总裁Jim Costello说。"他们都在同时跑进门，但谁也过不去。"
现金储备
美国私募股权投资者的房产债务交易干粉创纪录
今年预计将有4300亿美元的商业地产债务到期，对不良投资者来说是一个利好。2020年商业抵押贷款支持证券的拖欠率激增，6月份酒店的逾期付款率飙升至24%。投资者拿出了2008年金融危机时的玩法，当时房地产贷款的交易价格为一美元一便士。
但贷款人没有强迫借款人还款或以苛刻的条件进行再融资，而是提供修改和期限延长--等待复苏的生命线。拖欠率下降，房地产价格上涨。根据Real Capital的数据，在截至2月份的12个月里，商业地产价值平均上涨了6.8%。
渡过风暴
商业地产价格大多借势上涨
现在，随着疫苗解放了人们的出行，蜂拥而至的购物中心和回归办公室，陷入困境的房地产进入了复苏模式。预计2021年消费者支出将增长6.1%。
"这并不是借款人在带着他们的房产度过这段艰难时期后放弃的时候，"黑石集团（Blackstone Group Inc.）房地产债务策略部全球负责人Jonathan Pollack说。
据Sledge称，仲量联行去年评估了240亿美元的潜在债务交易，只有约14亿美元进入市场。他说，不良债务池的交易价格在每美元85美分至95美分之间。
为商业地产借款人和贷款人牵线搭桥的Lev公司首席执行官Yaakov Zar接到一个朋友的电话，为违约贷款提供100美分的价格。
"如果你支付的是面值，那就不是不良贷款，"Zar说。"即使在所有东西都陷入违约的情况下，仍然有太多的干粉。"
由于一些建筑业主在努力进行再融资或决定停止投资亏损项目，仍然会有不良机会。而一些物业，如商场，面临着较长期的消费转变，将难以克服。但世邦魏理仕债务部全球总裁Brian Stoffers表示，科维德之后的困境海啸并不存在。
"那些预计会受到重大打击的人将会非常失望，"Stoffers说。
滴滴答答的时钟
对于不良基金经理来说，时间正在流逝。大多数封闭式基金有两到三年的时间来调用他们筹集的资金，否则就会失去将其投入使用的权利。并不是所有的基金都能等那么久来应付工资和其他开支。
Stockdale Capital Partners在2022年12月之前要部署它在去年2月关闭的5.5亿美元基金，据这家位于洛杉矶的私募股权房地产公司的总经理Dan Michaels说，该公司专注于美国西南部的不良机会。它可能不得不要求投资者延期。
"你看了1000个交易，"Michaels说，"找到100个你喜欢的。在10个上下功夫。关闭一个。"
由于很少有交易进入市场，基金经理们正在转向更隐蔽的角落寻找机会。加利福尼亚州欧文市Sabal Capital Partners的首席执行官帕特-杰克逊(Pat Jackson)表示，一个潜在的来源是那些希望清理资产负债表以吸引合并的银行，该公司已经发放了40亿美元的房地产贷款。
自12月以来，Sabal一直在与一家地区性贷款机构商讨购买一个价值数亿美元的债务组合，同时该银行也在为收购做准备。杰克逊说，挑战在于提出一个既能取悦卖方，又能给Sabal留下获利空间的报价。
"你竞标一笔交易，然后就是'恭喜你! 你赢了!" 杰克逊说。"然后你就会想。"我是不是付的太多了？"
- 协助：Natalie Wong
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