原文链接 by Walt Bialas
由DeepL翻译
当我们处于2021年中，很想深入了解我们的经济反弹，并试图预测未来一两年会是什么样子。这是一项艰巨的任务!
显然，我们的经济正在复苏，因为接种疫苗和群体免疫力使我们能够重新开放。对于房地产来说，住房市场是白热化的，人们正在回到办公室，以及在实体店购物，在外面吃饭，旅游，并再次住在酒店。这些都是恢复正常的步骤。虽然可能会有一些持久的转变，但现在还无法预测--比如混合办公和远程工作模式将对办公领域产生的真正影响。
抛开这些近期的挑战，最近有一些有趣的DFW数字出来了。其中，人口普查将2020年的人口增长定为12万。即使在大流行的情况下，这也反映了我们几年来看到的年度增长规模。专家们还预计，到2030年，我们的人口将达到900至950万。同样，这个增长率与我们的长期趋势是一致的。
重要的是，几十年来，DFW的增长一直是稳定的--即使考虑到不可避免的国家经济放缓，比如我们目前正在经历的经济放缓。这种弹性的原因是有据可查的，包括：我们亲商的环境，相对较低的商业成本和生活成本，高质量的生活，多样化和受过良好教育的劳动力库，以及我们敢做敢当的态度。
由于这些基本的优势，没有理由预期这一前景会有实质性的改变。不过，重要的是要了解这种增长将带来的影响。为了实现这一规模，我们将需要更多的住房和更多的工业、办公和零售空间，以满足我们不断扩大的人口的需求。
在研究这个想法时，我们研究了DFW的建筑环境，我们有多少住房和商业空间来服务我们目前的人口，以及我们可能需要多少来适应我们的增长。为了了解未来变化的规模，我们研究了政府委员会的2045年预测。该展望预计DFW将在目前770万人口的基础上增加约350万人口。
这一增长转化为略多于150万的新家庭。我发现令人震惊的是，我们将需要184,000英亩的独户住宅、联排别墅、公寓和公寓来满足这些新居民的需求。这相当于接近300平方英里。
这种增长也将产生对配套商业用途的需求，包括工业空间、办公楼和一系列的零售购物、餐馆和娱乐选择。例如，在看工业方面，我们目前的基础表明，我们将需要建立超过3亿平方英尺的新发展，以支持我们的增长 - 将另外27000英亩的土地转变为建筑空间。下面的图表强调了这些发展和土地需求。顺便说一句，这些新需求的40%将在2030年之前需要。
为什么这很重要？问题是，我们必须积极主动地引导这种发展，以管理我们目前和未来的资源。 最简单的事情是让新的发展发生，把DFW的建筑边缘推得更远。我们的都市区有康涅狄格州那么大，我们需要问的问题是，我们是否想继续更远地推进这些边界？
也许吧。这是一种方法--在一些新兴的地方，如我们的北部郊区，由一个坚实的高速公路系统提供服务，也许是一个合理的计划。
然而，在着眼于我们更长远的未来时，我们可能需要评估我们如何适应区域增长。在已建成的地区进行再开发、再利用和再使用可能是一个更具战略性的解决方案。问题是，这一切可能需要在比我们现在所习惯的更高的密度下发生。作为一个例子，这可能意味着更高密度的单户住宅，而不是流行的每英亩4至5个住宅单位，以及接受更大份额的联排别墅和更多的多户住宅，而且密度明显更高。
这种增长将带来更大的交通。虽然增加车道和道路是我们过去所做的，但我们不可能建造足够多的道路来容纳所有这些人。这意味着我们需要扩大可靠和快速的公共交通，为城市核心区和郊区服务。我们中的许多人，包括我们的孩子，将不得不采用这种新的出行方式。我们还需要掌握改善城市学校的方法，使其达到一个更好的位置--但这是未来潜在的博客主题。
最后一个重要的启示是，我们正在走向的这种转型增长将逐渐发生。渐渐地，我们的地区将扩展其边界，导致更多的拥挤和资源的挑战。正因为如此，现在就需要进行社区讨论和规划，以确保我们保持竞争力并实现我们未来的繁荣。
作者Walt Bialas是鼓德温顾问公司Goodwin Advisors的高级合伙人。
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