原文链接 by Jack Stone
由DeepL翻译
Reflections at Highpoint in Dallas, a 373 unit property that Greysteel recently marketed and sold.
首先，让我们回到基础知识上来。经济学常识：当商品和服务的价格上升，导致货币价值下降时，就会发生通货膨胀。在过去的10年里，通货膨胀率每年只有1.6%，远远低于美联储2%的目标。
那么，这对你意味着什么？
在2%的通货膨胀率下，如果你认为你在股市中得到了7%的平均回报，你实际上得到的是5%。随着接近6万亿美元的刺激措施的发放，通货膨胀最近成为一个更大的问题，这并不奇怪。被注入经济的 "免费 "资金意味着价格上涨。而且由于COVID，美联储甚至更新了政策，允许通胀率超过2%的门槛。
但是，多户家庭--以及一般的房地产--一直充当着对冲通货膨胀的角色。首先，与可以任意印刷的货币不同，房地产拥有内在的价值。供应是有限的。而且随着它的升值。
第二，通货膨胀会产生更多的收入（例如，租金）。当房屋的成本由于通货膨胀而上升时（DFW的中位数房价今年已经被预测增长了近16%），租金也会上升。这是因为成本的增加给那些寻求买房的人带来了挑战，这导致了更高的租赁需求。而需求又推动了租金的上涨。值得注意的是，在多户家庭收入上升的同时，最大的支出--抵押贷款--仍然是固定的（债务通常是长期固定利率贷款的形式）。
通货膨胀会影响多户家庭资产的价值。更多的租金收入等同于更高的销售价格。假设，100个单元的房产，每个单元每月只需增加10美元的租金，就能增加24万美元的销售价值（假设只有5%的资本利率）。小小的通货膨胀本身并不是一件坏事，事实上，它可以帮助刺激经济。
但是，过多的通货膨胀可能是破坏性的。我们在80年代经历了恶性通货膨胀，当时美联储被迫提高利率（同时将经济推入衰退）。如果通货膨胀真的上升到不健康的水平，美联储将不得不再次提高利率，这也将影响到低长期固定利率的融资选择，并最终影响到多户型资产的定价（更高的抵押贷款利率意味着更低的购买价格，反之亦然）。
不管通货膨胀如何，达拉斯北堡已经做好了增长的准备。
预计到2029年，DFW的人口将增长近18%。达拉斯的家庭收入中位数同比增长超过3%。在过去的12个月里，房产中位数价值增长了11%。因此，无论通胀率是否上升，DFW房地产市场的基本面应该提供一个很好的缓冲，以抵御风暴。
Jack Stone是Greysteel的投资销售总监。
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